PUBLICADA LA SENTÈNCIA QUE TOMBA LA LLEI DE REGULACIÓ DE PREUS

En el BOE d’avui dia 08/04/2022 (BOE núm. 84) s’ha publicat la STC 37/2022, de 10 de març de 2022 que declara inconstitucionals els articles 1, del 6 al 13, 15 i 16.2 i les disposicions addicionals primera, segona i tercera, la disposició transitòria primera, la disposició final quarta, lletra b), la disposició addicional quarta i la disposició final tercera de la LLEI 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.Així doncs, a partir de demà queden sense efecte els articles declarats inconstitucionals

A efectes pràctics, en els contractes que es subscriguin a partir del dia 09/04/2022, les rendes dels contractes d’arrendament d’habitatge deixen d’estar limitades per l’índex de preus de lloguer o per la renda de l’anterior contracte, prevalent per tant la llibertat de pacte que es contempla a l’article 17 de la LAU.

Cal tenir en compte però que en virtut dels articles 61 i 66 de la Llei 18/2007 del Dret a l’Habitatge s’ha de fer constar l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, o, si escau, l’import de la renda del contracte d’arrendament anterior en els següents casos:

  • En la publicitat d’habitatges per llogar que inclogui el preu del lloguer
  • En les ofertes d’arrendaments urbans d’habitatges
  • En els contractes d’arrendaments urbans d’habitatges

La no inclusió de l’índex de referència suposa, segons l’article 125.2 de la Llei 18/2007, una infracció lleu en matèria de protecció dels consumidors i usuaris d’habitatges en el mercat immobiliari. Aquest tipus d’infraccions es sancionen amb multes que van dels 3.000 als 9.000 Euros, motiu pel qual recomanem la inclusió de l’índex a nivell informatiu en tots els anuncis, ofertes i contractes d’arrendament d’habitatge que es formalitzin d’ara en endavant.

InfoCambra – Butlletí 17

Adjuntem un nou exemplar del butlletí informatiu “InfoCambra”, per tal de continuar mantenint-vos informats amb continguts que desitgem que siguin del vostre interès.

DESCARREGAR-LO CLICANT AQUÍ

IPC General Gener 2022

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de gener.

Nota informativa

IPC General Desembre 2021

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de desembre.

Nota informativa

Avantprojecte de “LAU catalana” – Aportacions Consell General

El Consell General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya, entitat que engloba totes les Cambres de la Propietat d’arreu del territori català i del que actualment ostenta la presidència el Sr. Antoni Quintana, President també de la Cambra de Sabadell, va presentar la setmana passada un conjunt de propostes en el tràmit de consulta pública prèvia a l’elaboració de l’Avantprojecte de Llei d’incorporació del contracte d’arrendament de béns al llibre sisè del Codi Civil  de Catalunya. Aquestes propostes feien referència única i exclusivament a la contractació d’arrendaments de finques urbanes, obviant per tant altres figures de contractació de béns.

I.- Finalitat de l’Avantprojecte

En primer lloc cal destacar la versió donada per la Secretaria del Govern de la Generalitat, que contempla que “la finalitat principal d’aquesta consulta pública és conèixer el parer de la ciutadania i dels agents potencialment afectats per la norma per tal de poder detectar els problemes i les vicissituds que genera cada tipus contractual d’arrendament de béns i així poder-hi fer front de la millor manera possible amb la nova regulació del contracte”.

Pel que fa al Consell, el primer comentari en aquest apartat  posa èmfasi en la manca de sobirania legislativa total per part del Parlament de Catalunya, és a dir, la manca de competències del Parlament de Catalunya en  regular  aspectes propis de la matèria civil, respecte de la qual la Constitució atribueix a l’Estat la competència per dictar les bases de les obligacions contractuals (art. 149.1.8 CE), mentre que a la Generalitat de Catalunya li correspon en exclusiva el desenvolupament del seu dret civil en virtut de l’article 129 de l’Estatut d’Autonomia de Catalunya, respectant, òbviament, les esmentades bases. L’arrendament urbà no és un Dret històric amb peculiaritats pròpies que mereixi un regulació especifica que difereixi de la llei espanyola. Encetar una tramitació legislativa sobre el contracte d’arrendaments de béns, amb aquests precedents, és ben legítim, però serà una tasca condemnada de nou al fracàs, pel que fa a la contractació sobre arrendaments urbans que afectin normes bàsiques. Evitem la conflictivitat i que prevalgui la seguretat jurídica.

II.- Objectius a assolir

El Consell en destaca dos dels que figuren a la Memòria de l’Avantprojecte, com serien: incorporar al Codi civil una regulació completa, clara i tendencialment exhaustiva de l’arrendament de béns; i regular l’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent.

Doncs bé, aquests objectius, no poden assolir-se per la manca competencial ja referenciada i que també és qüestionada pel propi Consell de Garanties Estatutàries de forma clara i diàfana en els dictàmens emesos arran de les darreres tramitacions legislatives, entre elles la Llei 11/2020 de regulació dels preus de lloguer, del que el  recurs d’inconstitucionalitat que interposà el Govern central es troba en tramitació actualment.

Altres objectius, com contribuir a construir un mercat de lloguer més estable o incentivar la posada d’immobles en el mercat de lloguer sí que són assolibles legislativament amb les competències parlamentàries de Catalunya via Estatut.  Però la introducció d’una regla en matèria d’onerositat sobrevinguda pot presentar més que dubtes en la seva configuració i abast (en aquest cas pel que s’intueix de desplaçament cap als arrendadors dels efectes de l’esmentada regla que restringiria els seus drets), o l’impuls de la mediació, si afecta competències estatals.

Es fa esment per part del Consell que es descarreguen i transfereixen sobre els propietaris privats  les obligacions  que en matèria de facilitar l’accés a un habitatge públic corresponen a  les administracions públiques, fet que en sí mateix suposa un flagrant incompliment del que es disposa a l’art. 39.1 de l’Estatut: “els poders públics han de facilitar l’accés a l’habitatge mitjançant la generació de sòl i la promoció d’habitatge públic i d’habitatge protegit, amb una atenció especial pels joves i els col·lectius més necessitats”.

Respecte de les modificacions del llibre sisè del Codi Civil de Catalunya, es manifesta la discrepància al fet de què en el text normatiu comú s’incorpori de forma estructural la regulació de contenció de rendes, nascuda per fer front a una situació extraordinària i conjuntural. La incorporació d’aquestes mesures que poden ser justificades en casos puntuals i extraordinaris subverteix la naturalesa jurídica pròpia de l’arrendament i pot donar a entendre un reconeixement implícit que les polítiques públiques d’habitatge no podran donar solució al problema de l’habitatge. En similars termes ens hem de referir a la incorporació d’una regla equitativa sobre les conseqüències de l’onerositat sobrevinguda en les obligacions del contracte, aquestes situacions o circumstàncies no poden ser regulades dins el quadre sistèmic de la figura de l’arrendament de béns, sigui d’habitatge, local de negoci o altres

També es posa a l’accent a la realitat que pateixen molts petits propietaris  que, en molts casos no són necessàriament la part contractual més forta, sinó que es troben en situació de feblesa davant d’impagaments, processos judicials llargs, i danys de difícil reparació, en els immobles de la seva propietat , adquirida per legítims títols. A tals efectes, es proposa que una part important en la política d’incentivació de posada d’immobles en el mercat de lloguer passi per garantir el legítims drets dels petits propietaris que, en la seva proporció, acompleixen també una funció social al posar en lloguer els seus immobles.

L’actual LAU es una llei força correcta, que  respecta els drets dels propietaris i llogaters. davant d’una possible modificació de la LAU, les bases d’una futura reforma d’arrendaments urbans han de permetre pensar en el supòsit d’arrendament d’habitatge habitual com una alternativa real del dret de domini, i que no es pugui contemplar com una tinència merament residual, sinó el suficientment atractiva per a les dues parts, que puguin valorar la durada del contracte al llarg del temps. En síntesis: que doni equilibri a les dues parts contractants, que sigui interessant per totes les parts i que eviti la transitorietat. El Legislador té el difícil repte d’establir els possibles desistiments unilaterals dels arrendataris, amb o sense compensacions, fixar terminis de notificacions prèvies, decidir si es podran fer cessions o sotsarrendaments, amb o sense consentiment de la propietat, definir el règim d’obres i reparacions necessàries i qui les paga,  si es poden exigir garanties al marge de la “fiança obligatòria” i preveure les possibles subrogacions, així com també garanties pels llogaters, pels supòsits que l’arrendador perdi la condició de propietari.

III.- Reflexió relativa als arrendaments d’ús diferent d’habitatge habitual

Dintre d’aquest usos es van classificar els arrendaments de segones residències o de temporada, que pel moment tenen una lliure regulació entre arrendador i arrendatari que està funcionant correctament, motiu pel que es convenient mantenir el que disposa l’actual LAU espanyola amb totes les seves conseqüències i conservant els principis de llibertat absoluta de pactes.

Ara bé, seria adient intentar regular en aquesta futura llei de Catalunya les noves formes assimilades a l’arrendament, quines podrien ser la regulació del coliving, l’arrendament d’habitacions, els arrendaments turístics, el coworking o el renting

 

Jaume Torras – Gerent de la Cambra de la propietat Urbana de Sabadell

IPC General Novembre 2021

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de novembre.

Nota informativa

IPC General octubre 2021

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex d’Octubre.

Nota informativa

InfoCambra – Butlletí 16

Adjuntem un nou exemplar del butlletí informatiu “InfoCambra”, per tal de continuar mantenint-vos informats amb continguts que desitgem que siguin del vostre interès.

DESCARREGAR-LO CLICANT AQUÍ

InfoCambra – Butlletí 15

Adjuntem un nou exemplar del butlletí informatiu “InfoCambra”, per tal de continuar mantenint-vos informats amb continguts que desitgem que siguin del vostre interès.

DESCARREGAR-LO CLICANT AQUÍ

ANYS DE CRISI DE L’HABITATGE – REPERCUSSIÓ EN LA PROPIETAT PRIVADA

ELS ANYS DE CRISI DE L’HABITATGE I LA SEVA REPERCUSSIÓ EN LA PROPIETAT PRIVADA

El passat 22 d’octubre vam tenir una trobada molt valuosa amb els “factòtums” de la URV de Tarragona, concretament amb el Sr. Sergio Nasarre, Catedràtic de Dret Civil i Director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge, que és la única i primera Càtedra investigadora i de prestigi de tota Europa sobre l’habitatge, i que arriba al  “moll de l’os” sobre tot el que passa en aquesta temàtica. L’acompanyaven el futur Director d’aquesta Càtedra, el Dr. Héctor Simón, i la Dra. Maria Estela Rivas Nieto.

La Cambra els hi va fer entrega d’un petit obsequi en homenatge als 100 anys de nostra fundació i, aprofitant la visita, vam tenir l’ocasió de plantejar-los una sèrie de qüestions d’actualitat, per saber quina era la seva postura. Qüestions com “té dret tota persona humana a accedir a la propietat d’un habitatge?“, “té dret tot ciutadà a que se li atorgui una hipoteca?”, “què ha passat que moltes famílies han perdut l’habitatge per culpa del sistema hipotecari espanyol?” o també si “les polítiques intrusives de sanció i expropiació d’habitatges privats tenen eficàcia i son convenients?”

D’esquerra a dreta: Sr. Joanjo Rios, Dra. Mª Estela Rivas, Dr. Héctor Simón, Sr. Antoni Quintana, Sra. Montserrat Soler, Sr. Sergio Nassare, Sr. Miquel Àngel Vicente. 22 d’octubre 2021

És el moment de garantir el Dret de la Propietat

És el moment d’exigir que els legisladors protegeixin als més vulnerables, però garantint el Dret a la Propietat Privada consagrat per la Constitució de 1978. Cal establir una nova normativa que sigui justa, eficaç i duradora, i que ofereixi un marc de seguretat de tot el sistema i aparcar definitivament les “esbroncades” dels polítics, que sovint s’obliden de les persones afectades, vulnerables o no, ja siguin propietaris o llogaters, i acaben omplint les taules dels Magistrats i Jutges perquè resolguin el gran embolic que comporta aquest degoteig constant de normes, Decrets, “contra Decrets”, nul·litats dictades pels tribunals… en resum una autèntica barreja que fa ha fet aflorar una pèrdua de confiança en tot el sistema.

Cal posar en valor la generació dels nostres pares i avis, que van confiar en la figura de la PROPIETAT, que els hi donava estabilitat, autonomia, confiança, tranquil·litat i autoestima des de fa moltes dècades. Una generació que procurava amb sacrificis i estalvis garantir-se un complement de la jubilació i poder seguir un ordenat i discret nivell de vida. I ara, de cop, no només han de suportar la crisi actual, sinó que a més es troben amb els regals de la incertesa de no poder llogar a preu de mercat, de no poder interposar demandes perquè les sentències son molt difícils d’executar, o incongrüències com que que per exemple si té un pis que ha estat okupat, podrà considerar-se com a buit i ser objecte d’una expropiació forçosa i Déu sap a quin preu podria fins i tot ser fixat com “una justa compensació”, com declara la Constitució.

Expectants de cara al futur proper

Amb tot, no volem caure en el pessimisme absolut. El govern de l’Estat Espanyol està elaborant una nova Llei de l’habitatge, i curiosament també el nostre govern de la Generalitat sembla que està treballant amb una llei catalana d’habitatge, que esperem que sigui justa, objectiva i que doni tranquil·litat a propietaris i llogaters. També han manifestat que procediran a la construcció d’un important parc públic d’habitatges per satisfer les necessitats de les famílies vulnerables, tema que ha estat descaradament oblidat pels diferents governs des de l’any 2006 fins al dia d’avui.