IPC General Juny 2021

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de Juny.

Nota informativa

IPC General Maig 2021

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de Maig.

Nota informativa

IPC General abril 2021

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex d’abril.

Nota informativa

Monogràfic Especial Centenari (Diari de Sabadell)

El dia 1 de juliol de 2021 va fer 100 anys de la creació de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell. En commemoració d’aquesta data tan assenyalada, la Cambra de la Propietat va publicar un monogràfic en l’edició impresa del Diari de Sabadell del dia 9 d’octubre.

Podeu baixar-vos el monogràfic clicant en aquest enllaç.

Què és un procés de gran rehabilitació de la llar?

Des de l’entrada en vigor de la Llei 11/2020, de 18 de setembre , de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, a les diverses oficines de la Cambra hem rebut consultes sobre la possibilitat d’aplicació de la disposició final quarta , que determina que “l’aplicació del règim de contenció de rendes en els cas dels habitatges de nova edificació o dels habitatges resultants d’un procés de gran rehabilitació entrarà en vigor en el termini de tres anys a comptar de l’entrada en vigor de la llei present.”

Són diverses les consultes en torn a aquesta disposició, contemplant la possibilitat de quedar exempts de la regulació degut a la realització de diverses reformes a la finca. La resposta tècnica la trobem en l’article 3 de la Llei 18/2007 de Dret a l’Habitatge i en l’article 119.3 del Decret 35/2006, Reglament de la llei d’Urbanisme.

Val a dir que la majoria d’obres i reformes que es realitzen en els habitatges no compleixen els requisits exigits per llei per ser considerats una gran rehabilitació i poder aplicar per tant aquesta exempció temporal a la regulació.

De manera resumida, hem d’entendre que una gran rehabilitació és el conjunt d’obres que constitueixen una actuació global en tot l’edifici, fins i tot les que suposen l’enderrocament total, salvant només les façanes i que afecten a l’estructura o a l’ús d’aquest edifici. Aquest conjunt d’obres han de comportar alguna d’aquestes actuacions:

1) Increment de volum o sostre edificable de la propietat.

2) Increment nombre departaments (habitacions) o unitats funcionals anteriorment existents a la finca.

3) Redistribució general d’espais i canvi de l’ús principal de l’edifici.

També es pot considerar gran rehabilitació l’execució simultània o successiva d’altres obres de reforma o rehabilitació (diferents a les mencionades anteriorment) però que tinguin un cost igual o superior al 50 per cent del valor d’una construcció de nova planta de característiques similars i amb el mateix sostre que l’edificació existent.

Què és un contracte d’habitatge per temporada?

En primer lloc cal tenir clar que la consideració legal d’un contracte de temporada no és la mateixa que la d’un contracte d’habitatge habitual. A l’article 3 de la Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans, que és el que fa referència als contractes d’us diferent del d’habitatge, en el seu l’apartat 2 es disposa que “tindran aquesta consideració els arrendaments de finques urbanes celebrats per temporada, sigui aquesta d’estiu o qualsevol altra, i els celebrats per a exercir-se en la finca una activitat industrial, comercial, artesanal, professional, recreativa, assistencial, cultural o docent, qualsevol que siguin les persones que els celebrin inclou aquest tipus de contractes dins dels arrendaments diferents dels d’habitatge habitual.

Quina diferència hi ha amb un contracte habitual?

És primordial entendre que la LAU distingeix entre 2 tipus d’arrendaments urbans: els d’habitatge habitual i tota la resta, inclosos els de temporada.

Els arrendaments d’habitatge són aquells que:

1 – Recauen sobre una edificació habitable i…
2 – Serveixen per a satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’inquilí.
3 – Queden sotmesos amb caràcter imperatiu al que es disposa en els títols I i IV de la LAU i, després, als pactes, clàusules i condicions del contracte.

En contraprestació, per tant, els lloguers d’habitatge per temporada seran aquells que es produeixin en una edificació habitable però que no tinguin la finalitat de ser destinats a habitatge permanent per als seus ocupants.

De manera resumida doncs, les principals especificitats del contracte de temporada vers el d’habitatge habitual es poden resumir en els següents punts:

1- Els inquilins d’un contracte de temporada han de disposar d’un habitatge habitual en el que residir i aquesta circumstàncias’ha de fer constar de manera específica en el contracte.

2- El contracte ha de contenir el motiu d’aquesta temporalitat, que ha de quedar degudament justificada i delimitada. No és cert que existeixi una temporalitat màxima prevista en els contractes de temporada (hi ha la falsa creença que els contractes han de ser de durada inferior a 1 any). La qualificació d’arrendament de temporada no deriva del termini concertat, sinó de la finalitat de l’ocupació, que no pot tenir la finalitat de residència habitual de l’arrendatari.

3- En els arrendaments de temporada regeixen en primer lloc els pactes que s’incloguin en el contracte i en el que no es pacti expressament, es regiran pel que es disposa en el Títol III de la LAU.

Què ha de tenir el redactat del contracte?

1.- Capçalera del document, especificari fer evident que parlem d’un contracte específic temporal, i no pas d’un habitatge habitual.
2.- Establir les direccions habituals (on són empadronats) de tots els arrendataris del contracte.
3.- Especificar i motivar la temporalitat pactada (per estudis, per motius laborals, etc.)
4.- Delimitar el període concret d’aquesta temporalitat.
5.- Sotmetiment al Títol III de la LAU

IPC General Març 2021

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de Març.

Nota informativa

InfoCambra – Butlletí 8

Adjuntem el vuitè exemplar del butlletí informatiu “InfoCambra”, per tal de continuar mantenint-vos informats amb continguts que desitgem que siguin del vostre interès.

DESCARREGAR-LO CLICANT AQUÍ

IPC General Febrer 2021

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de Febrer.

Nota informativa

Article de Rosa M. Peris (CPUB): Llei de Contenció de Rendes a Catalunya

A).- INTRODUCCIÓ:

Amb l finalitat d’exposar aquest article i comprovar les conseqüències de l’aplicació de la Llei de contenció de rendes de lloguer a Catalunya, així com la possible inconstitucionalitat d’alguns dels seus articles, resulta aclaridor diferenciar alguns conceptes essencials en dret, tals com:

*.- El dret a la propietat privada: Aquest dret implica el dret a adquirir drets de propietat i l’obtenció d’una protecció constitucional. Aquest dret és el que precisament atorga al seu titular les facultats d’ús, utilització o disposició sobre un determinat bé immoble.

*.- La llibertat econòmica, implica una absència d’imposició estatal o autonòmica sobre les decisions que adopten els titulars dels bens immobles. Permet l’ús dels bens a través de la llibertat contractual.

Aquestes definicions sobre la propietat i la llibertat econòmica són complementàries, doncs no tindria sentit ser titular d’un bé, sense poder utilitzar-lo o decidir el seu destí.

*.- La funció social de la propietat:  El dret a la propietat privada i la llibertat econòmica no són absoluts. Poden esser objecte de diferents normatives que estableixin determinades condicions pel seu exercici, càrregues o responsabilitats. De fet, l’article 33 de la Constitució espanyola ja determina que la funció social d’aquests drets delimitarà el seu contingut, de conformitat amb les lleis. Implica, doncs, que la propietat, juntament amb les facultats que s’atorguen al seu titular, comportarà uns deures positius i/o negatius, que obligarien al seu titular a perseguir interessos socials aliens al seu interès individual.

 B).- QUINA HA ESTAT LA POLITICA SOCIAL A CATALUNYA I COM HA INCIDIT EN LA REDACCIÓ DE LA LLEI DE CONTENCIÓ DE RENDES?

B.1.- La bombolla immobiliària i la crisi financera de l’any 2.008, van propiciar determinades polítiques públiques d’habitatge, que s’han basat de forma gairebé exclusiva en assistir a famílies amb situació de vulnerabilitat econòmica i residencial. Tal com manifesta Carles Sala Roca, – Doctor en Dret per La universitat Autònoma de Barcelona, en el seu article “la inoportunitat de la Llei 11/2020, de contenció de rendes de lloguer”, els poders públics han adoptat diferents mesures i mecanismes de provisió d’habitatge, basats en una interpretacióextensiva i, segurament, excessiva de la funció social de la propietat. Bona part del protagonisme legislatiu, se l’han endut els moviments socials que, a través de les xarxes socials, han guanyat protagonisme, erigint-se en portaveus d’una visió particular d’aquestes polítiques.

La llei de contenció de rendes catalana, segueix aquesta mateixa política de repressió contra el dret a decidir un lliure preu de mercat. La llei es va elaborar sense donar tràmit als agents del sector immobiliari – Cambres de la Propietat Urbana, Administradors de Finques, Agents de la Propietat Immobiliària o Promotors, entre d’altres- i amb una redacció deficient que comporta, com a conseqüència, una difícil interpretació de les normes i, per tant, una inseguretat jurídica per les parts contractants. Així mateix, es va promulgar en contra del dictamen del Consell de Garanties Estatutàries – Òrgan Consultiu del Parlament-, que va determinar que la limitació de les rendes de lloguer era inconstitucional per no disposar les Comunitats autònomes de competències i per contravenir la Llei d’Arrendaments Urbans estatal que estableix que les rendes de lloguer són les que lliurament estableixen les parts en el contracte d’arrendament.

B.2-  A quins contractes s’aplica la Llei de contenció de rendes de lloguer?. S’aplicarà, en primer lloc, a tots aquells contractes en els que concorrin els següents requisits:

  • Contractes celebrats amb posterioritat l’any 1.995
  • Contractes d’arrendament d’habitatge permanent i habitual de l’arrendatari
  • Que l’habitatge arrendat estigui situat en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d’habitatge tens.

B.3.-  Contenció de rendes de lloguer. En què es basa la Llei?. El règim de contenció de rendes gira en torn a les següents regles:

 1).- La renda del lloguer no podrà ser superior el preu de referència de lloguer d’un habitatge d’anàlogues característiques.

2).- Tampoc podrà ser superior a la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament d’aquest habitatge, si va estar arrendat dins dels 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei, actualitzada, en tot cas, amb l’Índex de Garantia de Competitivitat.

Resulta necessari destacar, en primer lloc, que la Llei de contenció de rendes pot contravenir el contingut de la Llei estatal d’Arrendaments Urbans que determina que “la renda serà la que lliurament estipulin les parts”. No es tracta doncs d’un criteri informatiu, sinó d’una imposició a les parts contractants que incideix directament en la seva llibertat per fixar la renda dellloguer.

D’altra banda, la norma indica que, en el cas de que l’habitatge hagi estat arrendat els 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei (des del 22 de setembre de 2.015 fins al 22 de setembre de 2.020), la renda que s’haurà de tenir en compte serà la que va donar origen a aquell contracte, si aquesta fos inferior a l’índex de preus de referència de lloguer, indexada segons l’Índex de Garantia de Competitivitat. El que no indica la Llei, és que l’índex de garantia decompetitivitat és negatiu des de la seva creació, es a dir, que l’arrendador que va contractar durant l’any 2.016 per 600,00 euros/mes – essent aquesta renda inferior a l’índex de referència-, haurà de contractar l’any 2.021 per 600,00 euros mensuals.

Important assenyalar que, amb posterioritat a la publicació de la Llei de contenció de rendes, 21 de desembre de l’any 2.020, els serveis jurídics de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, van elaborar un informe en el que van determinar que la interpretació de la llei no era la de tenir en compte aquells contractes que s’haguessin signat en el últims 5 anys comptats des de l’aprovació de la Llei ( 22 de desembre de 2.015 a 22 de desembre de 2.020),  sinó aquells que, amb independència de la data de celebració, estiguessin arrendats en el 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei, es a dir, que, segons aquesta interpretació, es podria donar el supòsit de que la renda del lloguer d’un contracte celebrat l’any 1.998, que hagués continuat vigent fins a l’actualitat, fos la que s’hagués de prendre com a punt de partida per la renda d’un contracte a celebrar l’any 2.021!!!!!!!

 3).- “El contracte haurà d’indicar l’import de la renda resultant d’aplicara la superfície útil de l’habitatge arrendada l’Índex de Referència de preus de lloguer…”.

El Departament d’Habitatge ha publicat els Índexs de Referència de preus de lloguer. A tal fi i per tal d’obtenir la superfície útil, la pàgina web de la citada Administració, redirigeix a la cèdula d’habitabilitat de l’habitatge a arrendar, sense tenir en compte que la citada cèdula no té en comte ni les terrasses, ni aquelles superfícies annexes a l’habitatge ( patis, jardins, etc), de forma que, d’una lectura gramatical de la llei, la renda de lloguer d’un habitatge amb una terrassa de 100 m2, seria la mateixa que la d’un habitatge sense terrassa.

4).- Si en l’habitatge a arrendar concorren 3 característiques especifiques, el valor de l’Índex de referència es podrà augmentar en un 5%.

Les característiques que especifica la norma jurídica són les següents:

  • Ascensor
  • Aparcament
  • Habitatge moblat
  • Sistema de calefacció o refrigeració
  • Zones comunitàries d’ús compartit, com jardí o coberta
  • Piscina comunitària o equipaments anàlegs
  • Servei de consergeria
  • Vistes especials

La concurrència de 3 d’aquestes característiques tindrà com a conseqüència que l’Índex de referència de preus de lloguer es podrà augmentar en un 5%. L’aplicació d’aquesta norma implicarà que entre un habitatge perfectament decorat, amb una cuina o bany de disseny, parquet o instal·lacions noves i terrassa i un altre amb cambra de bany o cuina dels anys 70, terres originaris o instal·lacions antigues, la diferència de preu de lloguer sigui un 5%.

C).- I QUINA SERIA LA SOLUCIÓ PER ASSOLIR UN EQUILIBRI ENTRE ELS DRETS DELS PROPIETARIS A OBTENIR UNA RENDA DE MERCAT I ELS DRETS DELS CIUTADANS A ACCEDIR A UN HABITATGE DIGNE I ACORD AMB ELS SEUS INGRESSOS?

Molts Estats europeus han dirigit les polítiques d’habitatge per afavorir als ciutadans més necessitats, elaborant programes de rehabilitació en determinades zones del seu territori, com a França, Regne Unit, Holanda o Suècia, entre d’altres. Aquests programes impliquen una col·laboració entre el sector públic, el privat i la col·lectivitat i propicien que la inversió i la gestió dels habitatges estiguin integrades en les accions socials.

Espanya té un dels parcs públics en lloguer més reduïts de tota la Unió Europea, doncs només representa el 2% de tots els habitatges del país, front al 7,5% de la mitjana comunitària. Posem com a exemple a un país, con Holanda:

L’habitatge públic de lloguer a Holanda suposa un 32 per cent de tot el parc immobiliari del país. La pregunta és: Com han assolit aquest percentatge?.

Doncs externalitzant aquestes tasques aentitats socials sense ànim de lucre expertes en mediació social. Aquestes associacions promouen habitatges en el mercat privat, però han de reinvertir els beneficis en la construcció d’habitatge social i per aconseguir-ho reben avantatges fiscals de financiació per part de l’administració, a través de préstecs amb tipus d’interès molt baix i sòl barat.

El fet del disposar de més d’un terç del parc de l’habitatge de titularitat pública, permet que un gran número de ciutadans vulnerables, accedeixi a aquests habitatges i, a la vegada, aquest mateix parc públic, permet fer de contrapès a l’oferta de mercat públic i limitar els repunts del preus de lloguer, es a dir, a l’existir tant habitatge públic, el mercat privat es veu forçat a regular els preus dels lloguers.

Aquesta i no una altra, seria la solució. És responsabilitat de l’administració pública facilitar l’accés a l’habitatge dels ciutadans més vulnerables. D’altra forma, implica traslladar la seva responsabilitat al propietari privat que observa com, dia a dia, els seus legítims drets , resulten vulnerats.

 

Article: Rosa M. Peris Vidal

Advocada i Directora Consultoria Jurídica i Fiscal

Cambra Propietat Urbana de Barcelona