Article de Rosa M. Peris (CPUB): Llei de Contenció de Rendes a Catalunya

A).- INTRODUCCIÓ:

Amb l finalitat d’exposar aquest article i comprovar les conseqüències de l’aplicació de la Llei de contenció de rendes de lloguer a Catalunya, així com la possible inconstitucionalitat d’alguns dels seus articles, resulta aclaridor diferenciar alguns conceptes essencials en dret, tals com:

*.- El dret a la propietat privada: Aquest dret implica el dret a adquirir drets de propietat i l’obtenció d’una protecció constitucional. Aquest dret és el que precisament atorga al seu titular les facultats d’ús, utilització o disposició sobre un determinat bé immoble.

*.- La llibertat econòmica, implica una absència d’imposició estatal o autonòmica sobre les decisions que adopten els titulars dels bens immobles. Permet l’ús dels bens a través de la llibertat contractual.

Aquestes definicions sobre la propietat i la llibertat econòmica són complementàries, doncs no tindria sentit ser titular d’un bé, sense poder utilitzar-lo o decidir el seu destí.

*.- La funció social de la propietat:  El dret a la propietat privada i la llibertat econòmica no són absoluts. Poden esser objecte de diferents normatives que estableixin determinades condicions pel seu exercici, càrregues o responsabilitats. De fet, l’article 33 de la Constitució espanyola ja determina que la funció social d’aquests drets delimitarà el seu contingut, de conformitat amb les lleis. Implica, doncs, que la propietat, juntament amb les facultats que s’atorguen al seu titular, comportarà uns deures positius i/o negatius, que obligarien al seu titular a perseguir interessos socials aliens al seu interès individual.

 B).- QUINA HA ESTAT LA POLITICA SOCIAL A CATALUNYA I COM HA INCIDIT EN LA REDACCIÓ DE LA LLEI DE CONTENCIÓ DE RENDES?

B.1.- La bombolla immobiliària i la crisi financera de l’any 2.008, van propiciar determinades polítiques públiques d’habitatge, que s’han basat de forma gairebé exclusiva en assistir a famílies amb situació de vulnerabilitat econòmica i residencial. Tal com manifesta Carles Sala Roca, – Doctor en Dret per La universitat Autònoma de Barcelona, en el seu article “la inoportunitat de la Llei 11/2020, de contenció de rendes de lloguer”, els poders públics han adoptat diferents mesures i mecanismes de provisió d’habitatge, basats en una interpretacióextensiva i, segurament, excessiva de la funció social de la propietat. Bona part del protagonisme legislatiu, se l’han endut els moviments socials que, a través de les xarxes socials, han guanyat protagonisme, erigint-se en portaveus d’una visió particular d’aquestes polítiques.

La llei de contenció de rendes catalana, segueix aquesta mateixa política de repressió contra el dret a decidir un lliure preu de mercat. La llei es va elaborar sense donar tràmit als agents del sector immobiliari – Cambres de la Propietat Urbana, Administradors de Finques, Agents de la Propietat Immobiliària o Promotors, entre d’altres- i amb una redacció deficient que comporta, com a conseqüència, una difícil interpretació de les normes i, per tant, una inseguretat jurídica per les parts contractants. Així mateix, es va promulgar en contra del dictamen del Consell de Garanties Estatutàries – Òrgan Consultiu del Parlament-, que va determinar que la limitació de les rendes de lloguer era inconstitucional per no disposar les Comunitats autònomes de competències i per contravenir la Llei d’Arrendaments Urbans estatal que estableix que les rendes de lloguer són les que lliurament estableixen les parts en el contracte d’arrendament.

B.2-  A quins contractes s’aplica la Llei de contenció de rendes de lloguer?. S’aplicarà, en primer lloc, a tots aquells contractes en els que concorrin els següents requisits:

  • Contractes celebrats amb posterioritat l’any 1.995
  • Contractes d’arrendament d’habitatge permanent i habitual de l’arrendatari
  • Que l’habitatge arrendat estigui situat en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d’habitatge tens.

B.3.-  Contenció de rendes de lloguer. En què es basa la Llei?. El règim de contenció de rendes gira en torn a les següents regles:

 1).- La renda del lloguer no podrà ser superior el preu de referència de lloguer d’un habitatge d’anàlogues característiques.

2).- Tampoc podrà ser superior a la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament d’aquest habitatge, si va estar arrendat dins dels 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei, actualitzada, en tot cas, amb l’Índex de Garantia de Competitivitat.

Resulta necessari destacar, en primer lloc, que la Llei de contenció de rendes pot contravenir el contingut de la Llei estatal d’Arrendaments Urbans que determina que “la renda serà la que lliurament estipulin les parts”. No es tracta doncs d’un criteri informatiu, sinó d’una imposició a les parts contractants que incideix directament en la seva llibertat per fixar la renda dellloguer.

D’altra banda, la norma indica que, en el cas de que l’habitatge hagi estat arrendat els 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei (des del 22 de setembre de 2.015 fins al 22 de setembre de 2.020), la renda que s’haurà de tenir en compte serà la que va donar origen a aquell contracte, si aquesta fos inferior a l’índex de preus de referència de lloguer, indexada segons l’Índex de Garantia de Competitivitat. El que no indica la Llei, és que l’índex de garantia decompetitivitat és negatiu des de la seva creació, es a dir, que l’arrendador que va contractar durant l’any 2.016 per 600,00 euros/mes – essent aquesta renda inferior a l’índex de referència-, haurà de contractar l’any 2.021 per 600,00 euros mensuals.

Important assenyalar que, amb posterioritat a la publicació de la Llei de contenció de rendes, 21 de desembre de l’any 2.020, els serveis jurídics de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, van elaborar un informe en el que van determinar que la interpretació de la llei no era la de tenir en compte aquells contractes que s’haguessin signat en el últims 5 anys comptats des de l’aprovació de la Llei ( 22 de desembre de 2.015 a 22 de desembre de 2.020),  sinó aquells que, amb independència de la data de celebració, estiguessin arrendats en el 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei, es a dir, que, segons aquesta interpretació, es podria donar el supòsit de que la renda del lloguer d’un contracte celebrat l’any 1.998, que hagués continuat vigent fins a l’actualitat, fos la que s’hagués de prendre com a punt de partida per la renda d’un contracte a celebrar l’any 2.021!!!!!!!

 3).- “El contracte haurà d’indicar l’import de la renda resultant d’aplicara la superfície útil de l’habitatge arrendada l’Índex de Referència de preus de lloguer…”.

El Departament d’Habitatge ha publicat els Índexs de Referència de preus de lloguer. A tal fi i per tal d’obtenir la superfície útil, la pàgina web de la citada Administració, redirigeix a la cèdula d’habitabilitat de l’habitatge a arrendar, sense tenir en compte que la citada cèdula no té en comte ni les terrasses, ni aquelles superfícies annexes a l’habitatge ( patis, jardins, etc), de forma que, d’una lectura gramatical de la llei, la renda de lloguer d’un habitatge amb una terrassa de 100 m2, seria la mateixa que la d’un habitatge sense terrassa.

4).- Si en l’habitatge a arrendar concorren 3 característiques especifiques, el valor de l’Índex de referència es podrà augmentar en un 5%.

Les característiques que especifica la norma jurídica són les següents:

  • Ascensor
  • Aparcament
  • Habitatge moblat
  • Sistema de calefacció o refrigeració
  • Zones comunitàries d’ús compartit, com jardí o coberta
  • Piscina comunitària o equipaments anàlegs
  • Servei de consergeria
  • Vistes especials

La concurrència de 3 d’aquestes característiques tindrà com a conseqüència que l’Índex de referència de preus de lloguer es podrà augmentar en un 5%. L’aplicació d’aquesta norma implicarà que entre un habitatge perfectament decorat, amb una cuina o bany de disseny, parquet o instal·lacions noves i terrassa i un altre amb cambra de bany o cuina dels anys 70, terres originaris o instal·lacions antigues, la diferència de preu de lloguer sigui un 5%.

C).- I QUINA SERIA LA SOLUCIÓ PER ASSOLIR UN EQUILIBRI ENTRE ELS DRETS DELS PROPIETARIS A OBTENIR UNA RENDA DE MERCAT I ELS DRETS DELS CIUTADANS A ACCEDIR A UN HABITATGE DIGNE I ACORD AMB ELS SEUS INGRESSOS?

Molts Estats europeus han dirigit les polítiques d’habitatge per afavorir als ciutadans més necessitats, elaborant programes de rehabilitació en determinades zones del seu territori, com a França, Regne Unit, Holanda o Suècia, entre d’altres. Aquests programes impliquen una col·laboració entre el sector públic, el privat i la col·lectivitat i propicien que la inversió i la gestió dels habitatges estiguin integrades en les accions socials.

Espanya té un dels parcs públics en lloguer més reduïts de tota la Unió Europea, doncs només representa el 2% de tots els habitatges del país, front al 7,5% de la mitjana comunitària. Posem com a exemple a un país, con Holanda:

L’habitatge públic de lloguer a Holanda suposa un 32 per cent de tot el parc immobiliari del país. La pregunta és: Com han assolit aquest percentatge?.

Doncs externalitzant aquestes tasques aentitats socials sense ànim de lucre expertes en mediació social. Aquestes associacions promouen habitatges en el mercat privat, però han de reinvertir els beneficis en la construcció d’habitatge social i per aconseguir-ho reben avantatges fiscals de financiació per part de l’administració, a través de préstecs amb tipus d’interès molt baix i sòl barat.

El fet del disposar de més d’un terç del parc de l’habitatge de titularitat pública, permet que un gran número de ciutadans vulnerables, accedeixi a aquests habitatges i, a la vegada, aquest mateix parc públic, permet fer de contrapès a l’oferta de mercat públic i limitar els repunts del preus de lloguer, es a dir, a l’existir tant habitatge públic, el mercat privat es veu forçat a regular els preus dels lloguers.

Aquesta i no una altra, seria la solució. És responsabilitat de l’administració pública facilitar l’accés a l’habitatge dels ciutadans més vulnerables. D’altra forma, implica traslladar la seva responsabilitat al propietari privat que observa com, dia a dia, els seus legítims drets , resulten vulnerats.

 

Article: Rosa M. Peris Vidal

Advocada i Directora Consultoria Jurídica i Fiscal

Cambra Propietat Urbana de Barcelona

Reacció a l’aprovació del Decret Llei 50/2020

La Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca vol posar de manifest amb aquest comunicat la seva total disconformitat amb l’aprovació  del nou “Decret Llei 50/2020 del 9 de desembre de mesures urgents per estimular la promoció d’habitatge amb protecció oficial i les noves modalitats d’allotjament en règim de lloguer”, que va entrar en vigor del dia 14 de desembre 2020 i concretament del seu article 4, que modifica la Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatges i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.

Volem mostrar la nostra protesta més enèrgica per aquest nou Decret, que modifica la regulació que ja va entrar en vigor el passat 22 de setembre i que, una vegada més, entenem que envaeix competències alienes i vulnera drets, sobretot a aquells mitjans i petits propietaris que veuen una vegada més com els servidors públics legislen contra els seus drets sense tenir en compte les seves inquietuds ni els interessos afectats.

Aquesta nova regulació afecta a l’aplicació del que disposa l’article 20 de la Llei d’Arrendaments Urbans, que és una llei vigent i de caràcter estatal, i des de la Cambra interpretem de nou que el Parlament de Catalunya no disposa de competències legislatives en arrendaments urbans per tal d’establir la nul·litat en determinats casos d’una disposició genèrica d’aquest tipus, tal com ha promulgat amb aquest decret. Una vegada més es posa en el punt de mira públic als propietaris de finques urbanes, criminalitzant-los com els grans culpables de la situació del mercat de lloguer d’habitatge a casa nostra.

COM AFECTA A NIVELL PRÀCTIC LA NOVA LIMITACIÓ

Passem a analitzar el redactat del nou apartat, que diu: “En els contractes d’arrendament d’habitatges que han estat arrendats dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta llei, és nul el pacte que obliga la part arrendatària a l’assumpció de despeses generals i de serveis individuals que no havien estat previstos en el contracte d’arrendament anterior.”

Per una banda entenem que la limitació de repercussió només fa referència a les despeses generals i de serveis individuals, per tant fa referència específicament a despeses de comunitat de propietaris, la repercussió de les quals es veurà limitada com més endavant analitzarem. Ara bé, l’article 20 de la LAU no només permet repercutir les despeses i serveis generals. També permet repercutir “les taxes, les càrregues i les responsabilitats. En aquest darrer context, entenem que són repercutibles les taxes, tant l’IBI, com la taxa de transports metropolitans o altres taxes que relacionades amb l’immoble arrendat (residus, gual, etc).

També es podria arribar a entendre, amb les objeccions corresponents – la Doctrina no és gens unànime – que podrien ser repercutibles imports com el de l’assegurança multirrisc de l’habitatge, que cobreix responsabilitats derivades de successos a la finca.

Finalment, cal tenir en compte que la limitació de repercussió de despeses generals i de serveis individuals fa referència tan sols a les finques que hagin tingut un contracte de lloguer formalitzat entre el 22 de setembre de 2015 i el 21 de setembre de 2020 en els quals no s’hagués inclòs un pacte de repercussió d’aquestes despeses en el contracte inicial.

Per tant, queden exclosos d’aquesta limitació els contractes de lloguer d’habitatge dels quals no s’hagi formalitzat un contracte de lloguer anterior entre el 22/09/2015 i el 21/09/2020, així com també els nous contractes que tenint-ne un d’anterior formalitzat en aquestes dates, en el mateix s’hagués inclòs el pacte de repercussió de les despeses generals.

Per últim, des de la Cambra, amb gairebé cent anys al servei dels propietaris, i com entitat que sempre compleix amb la legislació vigent aconsellem, com no pot ser de cap altra manera, a tots els professionals del sector de l’habitatge a fer-se coneixedors de la nova normativa i ajustar-se allò que determina, i ens posem a la seva disposició per a qualsevol assessorament i ajuda que necessitin en el futur per tal d’establir els seus nous contractes de lloguer.

Herència Covid-19: desnonament d’habitatge

El “Real Decreto-Ley 11/2020”, de 31 de març, en el seu primer article, preveu la possibilitat d’una suspensió extraordinària durant el període màxim de 6 mesos dels procediments de desnonament d’habitatges i dels llançaments, com a suposada mesura d’ajuda pel llogater morós, que sens dubte ho és, però que lamentablement acaba carregant sobre el propietari una funció social que li correspondria suportar a l’Administració.

Analitzarem els pressupostos per la seva sol·licitud i els requisits necessaris que han de concórrer per obtenir-la, partint de la base que el llogater ha de trobar-se en una situació de vulnerabilitat econòmica sobrevinguda com a conseqüència del COVID-19 que li impossibilitat trobar una alternativa d’habitatge per sí i per les persones amb les que conviu.

1r- Àmbit d’aplicació .- En les demandes de desnonament d’habitatges que portin causa en l’impagament de les rendes o quantitats assimilades, o en desnonament per expiració del termini. Per tant, no és aplicable a les demandes de desnonament de locals de negoci o naus (ús diferent d’habitatge).

2n- Vulnerabilitat econòmica sobrevinguda. – L’arrendatari ha d’acreditar que es troba en situació de vulnerabilitat econòmica sobrevinguda com  conseqüència del COVID-19, estat definit en el propi “Real Decreto Ley” i que es dona quan concorren acumulativament una sèrie de requisits:

a) Pèrdua substancial d’ingressos com a conseqüència de la Covid-19 i trobar-se aturat, ERTE, reducció de jornada, no assolint tots dels membres de la família els ingressos mínims que assenyala el propi “Real Decreto Ley”.

b) Que les despeses de la renda mensual, despeses subministres bàsics resultin iguals o superiors al 35% dels ingressos nets de tots els membres de la unitat familiar afectada.

c) Que l’arrendatari o qualsevol de les persones que composen la unitat familiar no tinguin cap habitatge en propietat o en règim d’usdefruit com a lloc alternatiu a residir-hi.

3r- Tramitació.- Ha de ser sol·licitat per l’arrendatari-demandat, per compareixença al Jutjat, acompanyant la documentació acreditativa del dret a obtenir-la.

El Lletrat de l’Administració de Justícia analitzarà la documentació rebuda per decidir objectivament si concorren els pressupostos legals per la suspensió extraordinària, és a dir, si el sol·licitant es troba en situació de vulnerabilitat econòmica sobrevinguda com a conseqüència del COVID-19. Si procedeix, comunicarà als Serveis Socials la posible situació de vulnerabilitat econòmica i dictarà Decret de suspensió del plet pel temps necessari fins que s’adoptin les mesures que els Serveis Socials estimin pertinents, amb un màxim de 6 mesos a comptar des de l’entrada en vigència del “Real Decreto Ley”, és a dir fins el 2 d’octubre de 2020.

Amb posterioritat, els Serveis Socials lliuraran l’informe al Jutjat.

Atenent a la literalitat del “Real Decreto Ley”, si la suspensió és aplicable als llogaters que es trobin en “situació de vulnerabilitat econòmica sobrevinguda com a conseqüència dels efectes de l’expansió del COVID-19”, només hauria de ser d’aplicació als procediments de desnonament que s’iniciïn amb posterioritat a la crisi sanitària del COVID-19. Esperem que així sigui i que no s’estengui mes enllà dels supòsits que es pretenen regular.

En resum, si abans de la publicació del “Real Decreto Ley” un procediment de desnonament podia tardar més d’un any, amb aquesta mesura d’ajuda al llogater morós, només ens queda dir: Pobre propietari! A part de no cobrar les rendes veurà com es perllonga el seu desnonament, amb l’únic consol que, en principi, la mesura de suspensió només serà aplicable fins el proper 2 d’octubre.

 

Sabadell, a 8 de juny de 2020.

Jaume Torras Balcell

Gerent Cambra Propietat Urbana Sabadell i Comarca