Avantprojecte de “LAU catalana” – Aportacions Consell General

El Consell General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya, entitat que engloba totes les Cambres de la Propietat d’arreu del territori català i del que actualment ostenta la presidència el Sr. Antoni Quintana, President també de la Cambra de Sabadell, va presentar la setmana passada un conjunt de propostes en el tràmit de consulta pública prèvia a l’elaboració de l’Avantprojecte de Llei d’incorporació del contracte d’arrendament de béns al llibre sisè del Codi Civil  de Catalunya. Aquestes propostes feien referència única i exclusivament a la contractació d’arrendaments de finques urbanes, obviant per tant altres figures de contractació de béns.

I.- Finalitat de l’Avantprojecte

En primer lloc cal destacar la versió donada per la Secretaria del Govern de la Generalitat, que contempla que “la finalitat principal d’aquesta consulta pública és conèixer el parer de la ciutadania i dels agents potencialment afectats per la norma per tal de poder detectar els problemes i les vicissituds que genera cada tipus contractual d’arrendament de béns i així poder-hi fer front de la millor manera possible amb la nova regulació del contracte”.

Pel que fa al Consell, el primer comentari en aquest apartat  posa èmfasi en la manca de sobirania legislativa total per part del Parlament de Catalunya, és a dir, la manca de competències del Parlament de Catalunya en  regular  aspectes propis de la matèria civil, respecte de la qual la Constitució atribueix a l’Estat la competència per dictar les bases de les obligacions contractuals (art. 149.1.8 CE), mentre que a la Generalitat de Catalunya li correspon en exclusiva el desenvolupament del seu dret civil en virtut de l’article 129 de l’Estatut d’Autonomia de Catalunya, respectant, òbviament, les esmentades bases. L’arrendament urbà no és un Dret històric amb peculiaritats pròpies que mereixi un regulació especifica que difereixi de la llei espanyola. Encetar una tramitació legislativa sobre el contracte d’arrendaments de béns, amb aquests precedents, és ben legítim, però serà una tasca condemnada de nou al fracàs, pel que fa a la contractació sobre arrendaments urbans que afectin normes bàsiques. Evitem la conflictivitat i que prevalgui la seguretat jurídica.

II.- Objectius a assolir

El Consell en destaca dos dels que figuren a la Memòria de l’Avantprojecte, com serien: incorporar al Codi civil una regulació completa, clara i tendencialment exhaustiva de l’arrendament de béns; i regular l’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent.

Doncs bé, aquests objectius, no poden assolir-se per la manca competencial ja referenciada i que també és qüestionada pel propi Consell de Garanties Estatutàries de forma clara i diàfana en els dictàmens emesos arran de les darreres tramitacions legislatives, entre elles la Llei 11/2020 de regulació dels preus de lloguer, del que el  recurs d’inconstitucionalitat que interposà el Govern central es troba en tramitació actualment.

Altres objectius, com contribuir a construir un mercat de lloguer més estable o incentivar la posada d’immobles en el mercat de lloguer sí que són assolibles legislativament amb les competències parlamentàries de Catalunya via Estatut.  Però la introducció d’una regla en matèria d’onerositat sobrevinguda pot presentar més que dubtes en la seva configuració i abast (en aquest cas pel que s’intueix de desplaçament cap als arrendadors dels efectes de l’esmentada regla que restringiria els seus drets), o l’impuls de la mediació, si afecta competències estatals.

Es fa esment per part del Consell que es descarreguen i transfereixen sobre els propietaris privats  les obligacions  que en matèria de facilitar l’accés a un habitatge públic corresponen a  les administracions públiques, fet que en sí mateix suposa un flagrant incompliment del que es disposa a l’art. 39.1 de l’Estatut: “els poders públics han de facilitar l’accés a l’habitatge mitjançant la generació de sòl i la promoció d’habitatge públic i d’habitatge protegit, amb una atenció especial pels joves i els col·lectius més necessitats”.

Respecte de les modificacions del llibre sisè del Codi Civil de Catalunya, es manifesta la discrepància al fet de què en el text normatiu comú s’incorpori de forma estructural la regulació de contenció de rendes, nascuda per fer front a una situació extraordinària i conjuntural. La incorporació d’aquestes mesures que poden ser justificades en casos puntuals i extraordinaris subverteix la naturalesa jurídica pròpia de l’arrendament i pot donar a entendre un reconeixement implícit que les polítiques públiques d’habitatge no podran donar solució al problema de l’habitatge. En similars termes ens hem de referir a la incorporació d’una regla equitativa sobre les conseqüències de l’onerositat sobrevinguda en les obligacions del contracte, aquestes situacions o circumstàncies no poden ser regulades dins el quadre sistèmic de la figura de l’arrendament de béns, sigui d’habitatge, local de negoci o altres

També es posa a l’accent a la realitat que pateixen molts petits propietaris  que, en molts casos no són necessàriament la part contractual més forta, sinó que es troben en situació de feblesa davant d’impagaments, processos judicials llargs, i danys de difícil reparació, en els immobles de la seva propietat , adquirida per legítims títols. A tals efectes, es proposa que una part important en la política d’incentivació de posada d’immobles en el mercat de lloguer passi per garantir el legítims drets dels petits propietaris que, en la seva proporció, acompleixen també una funció social al posar en lloguer els seus immobles.

L’actual LAU es una llei força correcta, que  respecta els drets dels propietaris i llogaters. davant d’una possible modificació de la LAU, les bases d’una futura reforma d’arrendaments urbans han de permetre pensar en el supòsit d’arrendament d’habitatge habitual com una alternativa real del dret de domini, i que no es pugui contemplar com una tinència merament residual, sinó el suficientment atractiva per a les dues parts, que puguin valorar la durada del contracte al llarg del temps. En síntesis: que doni equilibri a les dues parts contractants, que sigui interessant per totes les parts i que eviti la transitorietat. El Legislador té el difícil repte d’establir els possibles desistiments unilaterals dels arrendataris, amb o sense compensacions, fixar terminis de notificacions prèvies, decidir si es podran fer cessions o sotsarrendaments, amb o sense consentiment de la propietat, definir el règim d’obres i reparacions necessàries i qui les paga,  si es poden exigir garanties al marge de la “fiança obligatòria” i preveure les possibles subrogacions, així com també garanties pels llogaters, pels supòsits que l’arrendador perdi la condició de propietari.

III.- Reflexió relativa als arrendaments d’ús diferent d’habitatge habitual

Dintre d’aquest usos es van classificar els arrendaments de segones residències o de temporada, que pel moment tenen una lliure regulació entre arrendador i arrendatari que està funcionant correctament, motiu pel que es convenient mantenir el que disposa l’actual LAU espanyola amb totes les seves conseqüències i conservant els principis de llibertat absoluta de pactes.

Ara bé, seria adient intentar regular en aquesta futura llei de Catalunya les noves formes assimilades a l’arrendament, quines podrien ser la regulació del coliving, l’arrendament d’habitacions, els arrendaments turístics, el coworking o el renting

 

Jaume Torras – Gerent de la Cambra de la propietat Urbana de Sabadell