Entrades

,

FISCALITAT DE LA COMPRAVENDA IMMOBILIÀRIA

“No existeix un bon impost. Una nació que intenti prosperar a base d’impostos és com un home assegut en una galleda que intenti avançar estirant de la nansa.”

Sir Winston Churchill, polític britànic (1874-1965).

Ens retrobem avui amb el difícil i tortuós camí de la fiscalitat immobiliària tal com era el nostre compromís, i en aquest cas analitzarem breument els impostos que ha d’afrontar el comprador.

He començat amb una molt coneguda cita de Sir Winston Churchill, no perquè vulgui fomentar la insubmissió fiscal ni res semblant, doncs estic convençut que tots hem de contribuir a la despesa pública i que pagar impostos ha de beneficiar al conjunt de la nostra societat. No obstant, vull remarcar, com ja va observar Churchill en el seu temps, que actualment sembla que els governs troben que l’única manera de superar les dificultats és pujant els impostos, quan està demostrat que l’economia mai prosperarà si s’utilitza l’augment de pressió fiscal com a únic recurs dels polítics. En definitiva, escanyar el contribuent no estimularà el creixement de l’activitat econòmica. Ben al contrari.

Quins són els impostos que afecten al comprador d’una propietat?

Bàsicament, el comprador haurà de tenir en compte en primer lloc els impostos indirectes. Al contrari que el venedor que havia de fer front a impostos directes en posar de manifest la seva capacitat econòmica en vendre, ara el comprador ha de tenir en compte els impostos que graven el consum i la inversió. Bàsicament parlarem de l’IVA i de l’ITP-AJD.

Impost sobre el Valor Afegit (IVA)

Aquest és l’impost indirecte per excel·lència i ben conegut de tots, que s’aplica a tota Espanya (excepte Canàries, Ceuta i Melilla) des de 1986. A la hora d’adquirir un immoble haurem de pagar IVA sempre que el venedor actuï com un empresari o professional i l’immoble sigui considerat de nova construcció. En aquest punt hem de tenir en compte que el tipus general actual és el 21%. No obstant, s’aplicarà el tipus del 10% quan la finca és un habitatge. També s’aplicarà el 10% a les places de pàrquing (fins a dues) que es comprin juntament amb l’habitatge. Val a dir, també que hi ha casos especials com els habitatges VPO que graven al 4%.

La resta de casos tributaran al tipus general del 21%

Impost sobre Transmissions Patrimonial i Actes Jurídics Documentats

En aquest cas es tracta d’un impost estatal però cedit a les Comunitats Autònomes. Així doncs hi poden haver diferències segons els territoris.

En el cas d’adquisició de finques, es tributarà per ITP en la seva modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses (TPO) quan el venedor sigui un particular i/o quan es tracti de segones transmissions d’edificacions que, segons la Llei de l’IVA, estarien exemptes i per tant passarien a tributar per ITP (lo que  acostumem a anomenar immobles de segona mà). Quan es tracta de segones transmissions entre empresaris hi ha casos especials (possibilitat de renúncia a l’exempció i inversió del subjecte passiu, conceptes que excedeixen l’abast d’aquest article però que estarem encantats de comentar a la nostra Cambra amb les persones interessades).

Doncs bé, com dèiem el tipus general d’ITP-TPO a Catalunya és del 10% per a totes les finques, siguin habitatges o no. Cas especial: si l’immoble val més d’un milió d’euros, pagaria un 10% pel primer milió i per l’excés pagaria un 11%.

Tanmateix, cal remarcar que s’apliquen tipus bonificats en determinats casos. Per exemple, s’aplicarà un 5% quan la finca adquirida hagi de ser habitatge habitual i l’adquirent sigui:

– família nombrosa

– persona jove (de 32 o menys anys)

– persones amb cert grau de minusvalidesa

– famílies monoparentals (la més desconeguda i recentment introduïa per la darrera Llei de Pressupostos de la Generalitat)

L’impost d’Actes Jurídics documentats afectarà en la compra d’una finca de nova construcció subjecte a l’IVA, doncs addicionalment s’haurà de satisfer l’1,5% a la Generalitat en concepte d’AJD. En el cas d’adquisició de finques de segona mà que tributen per ITP-TPO, ja no s’aplica l’AJD per aquest concepte doncs són impostos incompatibles.

Recordem que l’AJD que grava la constitució de préstecs hipotecaris ara ja no ha d’anar a càrrec del comprador hipotecant sinó que l’ha d’assumir la entitat bancària.

Consells bàsics:

  • Igual que dèiem en el cas del venedor, és molt important assessorar-se bé abans de procedir a una inversió important com és adquirir una finca tant en aspectes fiscals com civils.
  • Tingueu en compte no només els impostos a pagar i aconseguir una bona hipoteca sinó també les despeses addicionals: notaria, registre de la propietat, gestoria, taxació, entre d’altres.
  • No oblidem que hem d’exigir i verificar l’estat de càrregues de la finca que hem de comprar abans de donar un pas endavant. Així també que la finca està al corrent de pagaments tan de tributs municipals (IBI, residus, guals, etc.) com de quotes i altres despeses comunitàries. Cal exigir certificat documental de l’Administrador de la Finca o President de la Comunitat.
  • Vigilar que la cèdula d’habitabilitat i el certificat energètic sigui vigent i esbrinar si hi ha previstes obres comunitàries que impliquin derrames importants ens estalviaran sorpreses futures de igual manera que examinem físicament la finca per veure el seu estat de conservació.
  • A la Cambra acostumem a ajudar els nostres socis però també a qualsevol persona que vulgui consultar també en altres aspectes fiscals relacionats amb l’adquisició de finques que segons la nostra experiència són preocupacions habituals de les persones que afronten aquestes situacions. Per exemple, la possibilitat de efectuar donacions bonificades a l’Impost de Successions i Donacions (ISD) de pares a fills per adquirir l’habitatge habitual. També en la possibilitat d’ajudar amb la confecció i liquidació de préstecs entre familiars.

La compra d’un habitatge acostuma a ser la inversió més important que afronta una família a la seva vida i la fiscalitat immobiliària, com veieu, és prou complicada i a més a més canviant. Per tant, estant d’acord amb Sir Winston Churchill en que no hi ha un impost bo, malgrat això i ja que no tenim alternativa, lo que sí hauríem de fer és assessorar-nos per tal de pagar els impostos justos que corresponguin i, dintre de la legalitat, aprofitar els avantatges que hi puguin existir.

Naturalment a la Cambra de la Propietat de Sabadell i Comarca estarem encantats de posar el nostre equip de professionals al vostre servei per tal d’ajudar-vos en aquesta complicada tasca.

Per Miquel Àngel Vicente

Economista i advocat

Adjunt de Direcció de la Cambra