Webinar sobre la nova regulació dels preus de lloguer (30/09/2020)

En motiu de la publicació de la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, aprovada recentment i que ja és vigent des del passat dia 22 de setembre, la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell va organitzar un webinar, on l’advocat i gerent de l’entitat, en Jaume Torras, va analitzar les principals característiques de la llei, informant sobre les conseqüències i canvis que suposa l’entrada en vigor de la nova llei i ressolent els diferents dubtes que els assistents li van plantejar.

Adjuntem el contingut íntegre d’aquest seminari:

IPC General agost 2020

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de juliol.

Nota informativa

IPC general juliol 2020

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de juliol.

Nota informativa

Jaume Torras:“Cal un replantejament global del mercat de lloguer d’habitatge”

En Jaume Torras Balcell, Gerent i advocat de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca, contesta algunes preguntes en relació a l’entrada al registre del Parlament de la proposició de llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge:

Quina és la situació del mercat de lloguer d’habitatges?
És evident que existeix una manca d’oferta d’habitatge en lloguer, que venim patint històricament i que, en conseqüència, comporta que en els últims anys s’hagi generalitzat una tendència alcista dels preus de lloguer d’habitatge. Tot i així, cal recordar que el mercat d’habitatges ha patit al llarg dels anys diferents fluctuacions en els seus preus, tant a l’alça com a la baixa. Per exemple al 2008, quan va esclatar l’última gran crisi econòmica, la de la “bombolla immobiliària”, es va produir ens els anys següents una clara davallada dels preus de lloguer, per motius que al seu dia ja es van analitzar

Quin és el motiu d’aquesta manca d’oferta?
Els factors que porten a aquesta oferta insuficient són diversos. Però principalment cal incidir en el dèficit de polítiques de construcció d’habitatge públic, del qual en són responsables principalment les diferents administracions encarregades, ja sigui per manca de previsió estratègica o per un finançament inadequat. Legislar ara obviantaquesta evidència no és el més adequat.

I el sector privat quin paper hi juga?
Pel que fa al sector privat, que és el que suporta el gruix de l’oferta, cal distingir entre diferents tipologies de propietaris, des dels petits tenidors fins a les grans empreses inversores. Òbviament, les motivacions de cada grup són ben diferents i per tant trobem situacions diverses que afecten a l’oferta: per una banda pot existir la desconfiança dels propietaris d’algun immoble que davant les inseguretats del mercat de lloguer, com per exemple, propietaris que han patit l’impagament de les rendes i la posterior lentitud dels jutjats en la resolució de les demandes, que fan que es replantegin la idoneïtat de tornar a llogar la finca. Per una altra banda, i ja més fora del nostre abast, trobem els grans tenidors, que per lògica prenen les decisions basant-se en la màxima rendibilitat dels seus actius.

Si el que es pretén és intervenir el mercat per moderar els preus, no és ètic ni convenient fer-ho d’esquenes del sector privat, que serà qui parirà les conseqüències i veurà vulnerats els seus drets.

Davant d’aquest a tendència a l’alça dels preus, creu necessària una regulació en el mercat de lloguer d’habitatges?
Nosaltres entenem que l’intervencionisme de l’administració no pot ser la tònica dominant, tant en el mercat de lloguers com en qualsevol sector. Ara bé, per aconseguir un mercat de lloguer més estable caldria dissenyar una estratègia a llargtermini i que compti amb amplis consensos de tots els actors implicats. Cal un replantejament global sobre el mercat de lloguer, que segurament necessitaria d’una
aposta clara de l’administració per assolir les quotes de lloguer social necessàries per garantir el dret a l’habitatge de tots els ciutadans. Hi ha diferents fórmules i estratègies per aconseguir aquestes quotes de lloguer social i , amb les mesures adients, es pot buscar la complicitat i la implicació del sector privat. En aquest punt, des de la Cambres de la Propietat Urbana estem disposats a aportar el nostre criteri, en defensa drets dels propietaris i afegir les reivindicacions d’aquest col·lectiu, que n’hi ha, i la nostra experiència en benefici del millor acord i estabilitat possible.

Quines mesures s’han implantat per pal·liar la situació d’urgència que ha esdevingut en moltes llars?
Certament la crisi provocada per la pandèmia del Covid-19 ens ha portat cap a situacions particulars i personals insostenibles. Des de la Cambra hem ofert mediació gratuïta per mirar de donar solució dialogada a situacions sobrevingudes, i també hem observat l’esforç de molts propietaris que, amb l’assessorament adequat finalment han accedit a reduccions temporals de lloguer, condonacions totals o parcials de
rendes o altres solucions similars per tal d’ajudar als seus arrendataris a fer front al cop econòmic que la pandèmia ha provocat a tots els ciutadans.
Ara bé, no es pot pretendre continuar delegant tota la responsabilitat als propietaris de finques urbanes ni se’ls pot criminalitzar per les tendències del mercat i, encara menys, per les conseqüències d’una crisi sanitària de la que també en són víctimes. És imprescindible una resposta ferma de l’administració en aquest sentit, amb paquets de mesures econòmiques urgents per parar el cop, incloses ajudes directes al pagament de lloguers i per a la reactivació de l’economia.

Sabem que hi ha propietaris que també s’han vist greument afectats pel sotrac econòmic i que, a més, ara veuen menystinguts i amenaçats alguns dels seus drets fonamentals. Des de la Cambra sempre defensarem i reivindicarem els drets d’aquestes persones davant de qualsevol circumstància externa que els pugui perjudicar.

Reacció a l’aprovacio de la proposta de llei per la regulació dels preus de lloguer d’habitatges

Un nova normativa que portarà més confusió i menys mercat de lloguer

La Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca mostra el seu total rebuig a l’aprovació de la proposta de llei per la regulació dels preus de lloguer d’habitatges per part dels grups polítics de JuntsxCat, Esquerra, EnComú Podem i la Cup, a proposta del Sindicat de Llogateres i Llogaters.

Des de la nostra entitat, que compta amb gairebé cents anys d’existència en defensa dels drets dels petits propietaris, entenem que aquesta nova normativa incorpora encara més incerteses i tensions en les relacions contractuals entre propietaris i llogaters,  que es sumen als diferents canvis que ha patit el sector de l’habitatge en la seva legislació (reforma LAU) i que no han ajudat a facilitar-ne la seva funcionalitat, ni a millorar la situació del mercat, com ja es va anunciar al seu dia.

Més enllà dels dictàmens contraris del Consell de Garanties Estatutàries que posen en qüestió l’encaix en la legalitat actual del text aprovat, la nova normativa s’ha pactat només tenint en compte a un dels actors implicats, els arrendataris i, deixant de banda en el procés d’elaboració a les diferents entitats i institucions que representen els propietaris del sector privat, que no han tingut ni veu ni vot en l’elaboració de la mateixa. El resultat es la criminalització injustificada dels arrendadors, titllant-los de manera deliberada de ‘rendistes i especuladors’, quan en realitat en un percentatge molt elevat, tal i com va recollir recentment, l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, gairebé un 70% són propietaris de, com a màxim, tres habitatges.

La Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca, igual que han demanat les darreres hores la Cambra Propietat de Barcelona, la Patronal CECOT, el Col·legi d’Administradors Finques Barcelona o el Consell Català Col·legis d’Agents Immobiliaris, entre d’altres, creu que la solució passa per un replantejament de base en  les polítiques públiques d’habitatge a Catalunya, que requeriria una forta inversió per part de l’administració, fet que no s’ha produït per part dels diferents governs de la Generalitat durant les tres darreres dècades. Cal també una aposta ferma per mesures urbanístiques i d’exempció tributària o fiscal en l’àmbit municipal i autonòmic, per incentivar els petits tenidors a poder col·laborar a rebaixes de renda a percebre en els seus contractes de lloguer a canvi de seguretat de cobrament, per exemple, o cedir  les seves finques a l’administració per augmentar el parc públic d’habitatges a canvi de rendes garantides.

En conclusió, creiem que es vol fer pagar al sector privat la factura històrica de manca de polítiques que donin resposta al problema social de garantir el dret a un habitatge digne.  És una evidència que s’ha legislat tendenciosament en contra d‘aquest sector privat, vulnerant alguns dels drets constitucionals com el de la propietat i no tenim clar que s’hagi fet a favor de tothom, perquè els anys d’experiència i coneixement del sector i de tracte amb el petit propietari, ens fan assegurar amb rotunditat que aquesta nova normativa del lloguer generarà un refús evident i justificat i molts dubtes en la voluntat de posar les seves propietats al mercat de lloguer.

Des de la Cambra de la Propietat Urbana aportarem la nostra experiència en defensa dels propietaris i mirarem de revertir aquesta situació des de la força de l’argumentació i la llei.

,

Posicionament respecte a la Llei de Contenció i Moderació del Preu del Lloguer

Des de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca volem manifestar la nostra preocupació per les notícies aparegudes ahir per l’entrada al Parlament de Catalunya de la Proposició de Llei de Contenció i Moderació del Preu del Lloguer a proposta del Sindicat de Llogateres i Llogaters mitjançant el Codi Civil, ja existent, i que sembla comptaria amb el suport dels grups parlamentaris d’Esquerra, Junts x Catalunya, En Comú Podem i la CUP. Un text que, a més, es planteja de lectura única, que serà d’implantació immediata, i que afectarà els 60 municipis de més de 20.000 habitants que segons aquesta plataforma pateixen un mercat d’habitatge tens.

Dit això, des de la nostra entitat, amb gairebé cent anys en defensa dels drets dels propietaris, volem expressar el nostre malestar en primer lloc perquè entenem que aquest és un acord que es vol tancar a esquena de molts dels agents importants que formen també part del sector de l’habitatge, tant de l’àmbit privat com del públic, com poden ser: les Cambres de la Propietat, els Agents de la Propietat Immobiliària, els Administradors de Finques, o les mateixes regidories d’habitatge dels Ajuntaments afectats.

D’altra banda, en un dels punts del document presentat es parla d’aplicar un règim sancionador contra els propietaris per assegurar-ne el compliment, un fet que des de la Cambra entenem que l’únic que fa és presentar aquests com els culpables d’aquesta situació de tensió al sector de l’habitatge. Una situació que, a més, se suma a la negativa dels organismes públics per incentivar mitjançant excepcions fiscals o reducció en les taxes habituals (Impost Béns Immobles, Taxes de Residus, etc.) com una mesura pro positiva que faci que els arrendadors puguin ajustar els preus a les possibilitats dels llogaters.

A més, volem denunciar que una vegada més es confon la realitat del petit propietari, aquell que representem a la nostra entitat, amb la del gran tenidor o ‘fons voltors’, i es fica a tots en el mateix sac, i sota la mateixa regulació. És a dir, en cap cas, es poden equiparar les intencions especulatives d’una persona que té un pis que ha rebut com herència i del que en treu un benefici econòmic mensual per tal de fer front a una hipoteca o inclús per complementar la seva reduïda pensió de jubilació, a la d’una empresa o societat que adquireix blocs sencers d’habitatges per fer-ne negoci.

Per tot això, a l’espera del posicionament del Consell General, del qual en formem part, des de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca apel·lem a les parts que han tancat aquesta regulació ‘exprés’, a deixar ‘en pausa’ la seva aprovació definitiva, i establir un diàleg sincer i obert, incorporant a tots els actors implicats en aquesta problemàtica per intentar trobar un acord que garanteixi el dret de l’habitatge per a tothom, sense perjudicar ningú.

CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE SABADELL I COMARCA

InfoCambra – Butlletí 3

Adjuntem el tercer exemplar del butlletí informatiu “InfoCambra”, per tal de continuar mantenint-vos informats amb continguts que desitgem que siguin del vostre interès.

DESCARREGAR-LO CLICANT AQUÍ

Aprofitem aquesta comunicació per recordar-vos que les oficines de la Cambra de la Propietat Urbana romandran tancades per vacances des del dia 10 d’agost fins el dia 23 d’agost, ambdós inclosos.

Us desitgem un bon estiu i salut per a tothom!

IPC general juny 2020

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de juny.

Nota informativa

,

InfoCambra – Butlletí 2

Adjuntem l’exemplar 2 del butlletí informatiu  “InfoCambra”, que recull informacions d’interès de l’àmbit de la propietat urbana, amb l’actualitat més recent i interessant del sector.

DESCARREGAR AQUÍ

En aquest exemplar conmemorem els 20 anys de la inauguració de l’oficina de Cerdanyola del Vallès. Esperem que sigui del vostre interès i, un cop més, agraïrem també el vostre esperit crític, entenent que de ben segur hi trobareu coses a millorar. Si ho creieu oportú, ens podeu fer arribar les vostres opinions perquè ens ajudin a créixer.

Us animem també a que ens seguiu a través de les xarxes socials (Twitter, Youtube, Instagram i Facebook), per tenir tota la informació diària i directa.

Gràcies pel vostre temps. I salut per a tothom!

 

La Plusvàlua Municipal i la Jurisprudència existent

Ens hem de remuntar primer de tot en la Sentència número 59/2017 d’11 de maig del 2017 del Tribunal Constitucional que va capgirar la Plusvàlua Municipal (Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana o IIVTNU) eliminant l’obligació de satisfer-lo en tots aquells supòsits on no s’acreditin guanys reals en la transmissió d’un immoble.

Però abans d’entrar en matèria, cal fer cinc cèntims sobre la Plusvàlua Municipal, ¿què grava? ¿qui el gestiona? I sobre tot ¿quan s’ha de pagar?

Estem davant d’un impost municipal de caràcter directe que grava les transmissions de la propietat dels terrenys de naturalesa urbana, no rústica, mitjançant qualsevol títol. En aquests casos el valor rellevant a efectes de calcular la quantia del tribut és solament el valor del sòl sense tenir en consideració les construccions que puguin existir.

Per a determinar el subjecte passiu o obligat tributari davant de l’Administració s’ha de diferenciar entre aquells casos on parlem de transmissions a títol lucratiu i/o a títol onerós. En el primer supòsit, són les persones que adquireixen el bé immoble les obligades a pagar (herència, donacions, etc.). En canvi, en el segon, serà l’obligat tributari aquell qui transmet la propietat, el venedor o transmitent.

Feta aquesta breu introducció sobre alguns dels aspectes més rellevants d’aquest tribut de gestió municipal, cal parlar sobre la Plusvàlua Municipal a la pràctica i el seu abast després de reiterada jurisprudència que comentarem breument.

El Tribunal Constitucional amb la citada Sentència va determinar, en grans termes, l’abast de la Plusvàlua establint que solament s’estarà obligat a satisfer l’import del tribut en aquells casos on degut a la transmissió existeixi, pel subjecte passiu, un increment de valor. En altres paraules, en aquells supòsits on existeixi un benefici real. Sense increment de valor no existeix capacitat econòmica que sigui susceptible de ser gravada amb fonament de l’article 31.1 CE i per tant seria un impost amb caràcter confiscador.

De totes maneres, molts Ajuntaments segueixen intentant recaptar dit tribut ignorant la reiterada Jurisprudència, ja que utilitzen l’increment del valor cadastral del terreny per argumentar que hi ha hagut un benefici econòmic, ignorant per complet la diferència entre el valor de venda i de compra reals del bé immoble. S’ha de tenir molt present que l’augment del valor cadastral d’un terreny no obliga a pagar la Plusvàlua, el que és rellevant, són els valors de compra i venda i que existeixi una diferència positiva entre els mateixos, tal com ho ha fet constar el Tribunal Suprem amb la resolució de 6 de juliol del 2018 i el Tribunal Superior de Justícia d’Aragó amb la sentència de 27 de setembre de 2018.

Antoni Quintana Petrus
Advocat i President Cambra Propietat Sabadell