InfoCambra – Butlletí 8
Adjuntem el vuitè exemplar del butlletí informatiu “InfoCambra”, per tal de continuar mantenint-vos informats amb continguts que desitgem que siguin del vostre interès.
IPC General Febrer 2021
Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de Febrer.
Article de Rosa M. Peris (CPUB): Llei de Contenció de Rendes a Catalunya
A).- INTRODUCCIÓ:
Amb l finalitat d’exposar aquest article i comprovar les conseqüències de l’aplicació de la Llei de contenció de rendes de lloguer a Catalunya, així com la possible inconstitucionalitat d’alguns dels seus articles, resulta aclaridor diferenciar alguns conceptes essencials en dret, tals com:
*.- El dret a la propietat privada: Aquest dret implica el dret a adquirir drets de propietat i l’obtenció d’una protecció constitucional. Aquest dret és el que precisament atorga al seu titular les facultats d’ús, utilització o disposició sobre un determinat bé immoble.
*.- La llibertat econòmica, implica una absència d’imposició estatal o autonòmica sobre les decisions que adopten els titulars dels bens immobles. Permet l’ús dels bens a través de la llibertat contractual.
Aquestes definicions sobre la propietat i la llibertat econòmica són complementàries, doncs no tindria sentit ser titular d’un bé, sense poder utilitzar-lo o decidir el seu destí.
*.- La funció social de la propietat: El dret a la propietat privada i la llibertat econòmica no són absoluts. Poden esser objecte de diferents normatives que estableixin determinades condicions pel seu exercici, càrregues o responsabilitats. De fet, l’article 33 de la Constitució espanyola ja determina que la funció social d’aquests drets delimitarà el seu contingut, de conformitat amb les lleis. Implica, doncs, que la propietat, juntament amb les facultats que s’atorguen al seu titular, comportarà uns deures positius i/o negatius, que obligarien al seu titular a perseguir interessos socials aliens al seu interès individual.
B).- QUINA HA ESTAT LA POLITICA SOCIAL A CATALUNYA I COM HA INCIDIT EN LA REDACCIÓ DE LA LLEI DE CONTENCIÓ DE RENDES?
B.1.- La bombolla immobiliària i la crisi financera de l’any 2.008, van propiciar determinades polítiques públiques d’habitatge, que s’han basat de forma gairebé exclusiva en assistir a famílies amb situació de vulnerabilitat econòmica i residencial. Tal com manifesta Carles Sala Roca, – Doctor en Dret per La universitat Autònoma de Barcelona, en el seu article “la inoportunitat de la Llei 11/2020, de contenció de rendes de lloguer”, els poders públics han adoptat diferents mesures i mecanismes de provisió d’habitatge, basats en una interpretacióextensiva i, segurament, excessiva de la funció social de la propietat. Bona part del protagonisme legislatiu, se l’han endut els moviments socials que, a través de les xarxes socials, han guanyat protagonisme, erigint-se en portaveus d’una visió particular d’aquestes polítiques.
La llei de contenció de rendes catalana, segueix aquesta mateixa política de repressió contra el dret a decidir un lliure preu de mercat. La llei es va elaborar sense donar tràmit als agents del sector immobiliari – Cambres de la Propietat Urbana, Administradors de Finques, Agents de la Propietat Immobiliària o Promotors, entre d’altres- i amb una redacció deficient que comporta, com a conseqüència, una difícil interpretació de les normes i, per tant, una inseguretat jurídica per les parts contractants. Així mateix, es va promulgar en contra del dictamen del Consell de Garanties Estatutàries – Òrgan Consultiu del Parlament-, que va determinar que la limitació de les rendes de lloguer era inconstitucional per no disposar les Comunitats autònomes de competències i per contravenir la Llei d’Arrendaments Urbans estatal que estableix que les rendes de lloguer són les que lliurament estableixen les parts en el contracte d’arrendament.
B.2- A quins contractes s’aplica la Llei de contenció de rendes de lloguer?. S’aplicarà, en primer lloc, a tots aquells contractes en els que concorrin els següents requisits:
- Contractes celebrats amb posterioritat l’any 1.995
- Contractes d’arrendament d’habitatge permanent i habitual de l’arrendatari
- Que l’habitatge arrendat estigui situat en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d’habitatge tens.
B.3.- Contenció de rendes de lloguer. En què es basa la Llei?. El règim de contenció de rendes gira en torn a les següents regles:
1).- La renda del lloguer no podrà ser superior el preu de referència de lloguer d’un habitatge d’anàlogues característiques.
2).- Tampoc podrà ser superior a la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament d’aquest habitatge, si va estar arrendat dins dels 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei, actualitzada, en tot cas, amb l’Índex de Garantia de Competitivitat.
Resulta necessari destacar, en primer lloc, que la Llei de contenció de rendes pot contravenir el contingut de la Llei estatal d’Arrendaments Urbans que determina que “la renda serà la que lliurament estipulin les parts”. No es tracta doncs d’un criteri informatiu, sinó d’una imposició a les parts contractants que incideix directament en la seva llibertat per fixar la renda dellloguer.
D’altra banda, la norma indica que, en el cas de que l’habitatge hagi estat arrendat els 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei (des del 22 de setembre de 2.015 fins al 22 de setembre de 2.020), la renda que s’haurà de tenir en compte serà la que va donar origen a aquell contracte, si aquesta fos inferior a l’índex de preus de referència de lloguer, indexada segons l’Índex de Garantia de Competitivitat. El que no indica la Llei, és que l’índex de garantia decompetitivitat és negatiu des de la seva creació, es a dir, que l’arrendador que va contractar durant l’any 2.016 per 600,00 euros/mes – essent aquesta renda inferior a l’índex de referència-, haurà de contractar l’any 2.021 per 600,00 euros mensuals.
Important assenyalar que, amb posterioritat a la publicació de la Llei de contenció de rendes, 21 de desembre de l’any 2.020, els serveis jurídics de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, van elaborar un informe en el que van determinar que la interpretació de la llei no era la de tenir en compte aquells contractes que s’haguessin signat en el últims 5 anys comptats des de l’aprovació de la Llei ( 22 de desembre de 2.015 a 22 de desembre de 2.020), sinó aquells que, amb independència de la data de celebració, estiguessin arrendats en el 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei, es a dir, que, segons aquesta interpretació, es podria donar el supòsit de que la renda del lloguer d’un contracte celebrat l’any 1.998, que hagués continuat vigent fins a l’actualitat, fos la que s’hagués de prendre com a punt de partida per la renda d’un contracte a celebrar l’any 2.021!!!!!!!
3).- “El contracte haurà d’indicar l’import de la renda resultant d’aplicara la superfície útil de l’habitatge arrendada l’Índex de Referència de preus de lloguer…”.
El Departament d’Habitatge ha publicat els Índexs de Referència de preus de lloguer. A tal fi i per tal d’obtenir la superfície útil, la pàgina web de la citada Administració, redirigeix a la cèdula d’habitabilitat de l’habitatge a arrendar, sense tenir en compte que la citada cèdula no té en comte ni les terrasses, ni aquelles superfícies annexes a l’habitatge ( patis, jardins, etc), de forma que, d’una lectura gramatical de la llei, la renda de lloguer d’un habitatge amb una terrassa de 100 m2, seria la mateixa que la d’un habitatge sense terrassa.
4).- Si en l’habitatge a arrendar concorren 3 característiques especifiques, el valor de l’Índex de referència es podrà augmentar en un 5%.
Les característiques que especifica la norma jurídica són les següents:
- Ascensor
- Aparcament
- Habitatge moblat
- Sistema de calefacció o refrigeració
- Zones comunitàries d’ús compartit, com jardí o coberta
- Piscina comunitària o equipaments anàlegs
- Servei de consergeria
- Vistes especials
La concurrència de 3 d’aquestes característiques tindrà com a conseqüència que l’Índex de referència de preus de lloguer es podrà augmentar en un 5%. L’aplicació d’aquesta norma implicarà que entre un habitatge perfectament decorat, amb una cuina o bany de disseny, parquet o instal·lacions noves i terrassa i un altre amb cambra de bany o cuina dels anys 70, terres originaris o instal·lacions antigues, la diferència de preu de lloguer sigui un 5%.
C).- I QUINA SERIA LA SOLUCIÓ PER ASSOLIR UN EQUILIBRI ENTRE ELS DRETS DELS PROPIETARIS A OBTENIR UNA RENDA DE MERCAT I ELS DRETS DELS CIUTADANS A ACCEDIR A UN HABITATGE DIGNE I ACORD AMB ELS SEUS INGRESSOS?
Molts Estats europeus han dirigit les polítiques d’habitatge per afavorir als ciutadans més necessitats, elaborant programes de rehabilitació en determinades zones del seu territori, com a França, Regne Unit, Holanda o Suècia, entre d’altres. Aquests programes impliquen una col·laboració entre el sector públic, el privat i la col·lectivitat i propicien que la inversió i la gestió dels habitatges estiguin integrades en les accions socials.
Espanya té un dels parcs públics en lloguer més reduïts de tota la Unió Europea, doncs només representa el 2% de tots els habitatges del país, front al 7,5% de la mitjana comunitària. Posem com a exemple a un país, con Holanda:
L’habitatge públic de lloguer a Holanda suposa un 32 per cent de tot el parc immobiliari del país. La pregunta és: Com han assolit aquest percentatge?.
Doncs externalitzant aquestes tasques aentitats socials sense ànim de lucre expertes en mediació social. Aquestes associacions promouen habitatges en el mercat privat, però han de reinvertir els beneficis en la construcció d’habitatge social i per aconseguir-ho reben avantatges fiscals de financiació per part de l’administració, a través de préstecs amb tipus d’interès molt baix i sòl barat.
El fet del disposar de més d’un terç del parc de l’habitatge de titularitat pública, permet que un gran número de ciutadans vulnerables, accedeixi a aquests habitatges i, a la vegada, aquest mateix parc públic, permet fer de contrapès a l’oferta de mercat públic i limitar els repunts del preus de lloguer, es a dir, a l’existir tant habitatge públic, el mercat privat es veu forçat a regular els preus dels lloguers.
Aquesta i no una altra, seria la solució. És responsabilitat de l’administració pública facilitar l’accés a l’habitatge dels ciutadans més vulnerables. D’altra forma, implica traslladar la seva responsabilitat al propietari privat que observa com, dia a dia, els seus legítims drets , resulten vulnerats.
Article: Rosa M. Peris Vidal
Advocada i Directora Consultoria Jurídica i Fiscal
Cambra Propietat Urbana de Barcelona
Antoni Quintana, nou president del Consell General de Cambres de Catalunya
Des de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca ens honora i omple de joia comunicar-los que el nostre actual president, el Sr. Antoni Quintana Petrus, ha estat escollit per unanimitat com a nou president del Consell General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya per la resta de representants del conjunt de les altres deu Cambres presents al llarg de tot el territori català.
Un nomenament que a la nostra entitat entenem que premia els molts anys de dedicació que el Sr. Quintana ha dut a terme des del seu vessant professional com advocat exercint primer com a secretari de la Cambra a Sabadell durant més de trenta anys, i des de la presidència de la nostra entitat des de fa dos anys.
Un nou càrrec que entenem té la voluntat de reforçar el coneixement i experiència a la presidència d’un organisme que aplega a milers de propietaris/associats a tot Catalunya, precisament ara, un moment on el mitjà i petit tenidor està en una situació de gran indefensió motivada per una legislació i regulació cada cop més intervencionista i que pot lesionar els límits de la funció social de la propietat privada consagrada per la Constitució.
Durant l’acte de presa de possessió, realitzada de manera telemàtica, el nou president del Consell s’ha mostrat molt agraït pel suport de tots els presidents de les Cambres d’arreu del país en la votació i ha apuntat que: “Treballaré com he fet sempre durant tota la meva trajectòria professional com advocat en defensa dels drets dels mitjans i petits propietaris per garantir-los que els seus drets seran respectats i que la propietat privada serà respectada segons la legislació vigent constitucional”.
Una elecció, la del nostre president, que ens agradaria també fos vista com una manera de reforçar el compromís de la nostra entitat amb Sabadell i els seus veïns, i que sigui també una manera de prestigiar el valor de la ciutat en la seva influència arreu del territori, ara també, a l’àmbit de la defensa del petit i mitjà propietari i de tot allò que tingui a veure amb el món de l’habitatge.
El millor regal pel nostre Centenari (1921-2021)
Una molt bona noticia per la nostra entitat, que acollim com un molt bon regal d’aniversari, ja que se suma a l’efemèride de la celebració del nostre centenari i, sens dubte, suposa una càrrega d’energia positiva per tots els professionals de la Cambra per tal de continuar treballant amb més ganes que mai a favor dels propietaris de la ciutat de Sabadell i el Vallès. Per tant, un any de celebració que tot i els moments dificils que ens toca viure, per culpa de la pandèmia de la Covid-19,volem compartir amb tots els socis de la nostra entitat i els veïns per fer-los particips dels diferents actes de diferent tipologia que estem preparant,
Entrevista al president Cambra Propietat Urbana Sabadell i Comarca, Antoni Quintana
“L’esperit d’ajut a les persones i el caliu que troben de la Cambra són els valors que la fan més potent i valenta en aquests moments actuals cada cop més difícils”
Sr. Quintana, en primer lloc, felicitar-lo a títol personal per ser president l’any del centenari, que de ben segur, és quelcom especial per a vostè, com ho està vivint?
Amb molta il·lusió però també amb preocupació. Fa nou mesos que es va declarar el primer estat d’Alarma pel coronavirus i en aquell moment tots creiem que potser a l’estiu hauríem arribat al que denominàvem “la nova normalitat”. Aquesta creença era errònia tota vegada que encara estem estancats i escèptics davant les xifres de contagis, amb molts establiments tancats, tocs de queda, confinament ciutadà, etc. etc. No és el millor escenari per fer volar coloms tot i que el primer centenari d’una Corporació com la nostra Cambra de la Propietat Urbana ens esperona, anima i ens dona forces per assolir un futur millor.
Què suposa que una entitat com la Cambra aconsegueixi arribar als seus primers cent anys d’existència? Som una entitat que ha sobreviscut a dues dictadures, una transició democràtica, i gairebé 40 anys de democràcia, amb governs de tots colors, i continuem sent-hi. Quin creu vostè que n’és el secret?
Aquest fenomen no es podria explicar sense existir unes arrels molt profundes i uns sòlids fonaments que han permès a la Corporació sortejar les naturals dificultats que comporta el transcurs del temps ans també aquelles altres inesperades i de greus conseqüències com la “Gloria” o la “Filomena” que sembla que ho han d’arrasar tot, però amb ganes i amb la feina ben feta fan que l’edifici pugui resistir totes aquestes pressions i també li dona força per afrontar nous reptes com han estat per exemple el de poder atendre no només als socis de Sabadell, ans també ampliar la nostre competència creant noves delegacions, una a Cerdanyola ja fa bastants anys, i últimament la de Granollers que comporta la nostra influència i cohesió amb els dos Vallesos per fer realitat aquells versos de Josep Carner i/o del Pere Quart manifestaven… “ com el Vallès no hi ha res”.
Quin creu que és el paper que han fet les Cambres, com la nostra, durant tots aquesta anys arreu del territori? Continuen mantenint l’esperit original dels fundadors de la mateixa?
Jo diria que l’esperit és el mateix però la naturalesa de la Corporació ha canviat radicalment. En els anys vint del segle passat les nostres Corporacions eren el que s’anomenava un “grup de pressió”, dominadores i amb un important poder polític real. Actualment ens hem convertit en entitats de servei per ajudar als socis i fins i tot als no socis oferint-los per molt poc preu un assessorament increïble; un important ajut en el complex món en que s’ha convertit la realitat actual, on tot es molt complex, no parlem tan sols de la realitat del món informàtic, de les xarxes socials, però sí de la burocràcia cada dia més nombrosa i lenta, i la Cambra s’ha proposat ajudar a solucionar tots aquests problemes, especialment fiscals, per a que els seus socis ho puguin compliementar amb l’ajut dels nostres professionals. En síntesi: l’esperit que manté actualment viu el caliu de la Cambra és el que la fa potent i valenta en aquest moments actuals cada cop més difícils.
Durant anys vàrem ser un organisme oficial i des de fa uns anys som una entitat privada que treballa amb un conveni amb els organismes públics. Què va suposar el fet de ser oficials durant anys i també com vam encaixar el fet de deixar de ser-ho?
Durant molt anys i concretament fins el 1985 les Cambres de la Propietat es nomenaven “Cámaras Oficiales de la Propiedad Urbana de España” i eren Entitats Oficials que depenien del “Ministerio de la Vivienda” i existien en totes les Províncies espanyoles i també en ciutats importants. Jo mateix vaig assolir l’any 1972 el càrrec de Secretari per oposició oficial davant del “Ministerio de la Vivienda” i el primer destí que em va pertocar va ser el de Badalona i al cap de poc temps vaig poder aconseguir la ciutat de Sabadell per jubilació de l’anterior titular.
Hi havia un Cos de Secretaris nomenats pel Ministerio de la Vivienda i que eren assimilats a qualsevol altre funcionari públic. Personalment recordo una frase de Director General del Ministerio de la Vivienda Español quan em va fer jurar el càrrec i em va afegir “Desde ahora eres el representante del Ministerio dentro de la Junta Directiva de la Corporación”. Les quotes de la Cambra eren obligatòries per tots els propietaris de finques urbanes i la quantia depenia del import del IBI (abans “Contribución Territorial Urbana”) i fins i tot es podria exigir el pagament per via recaptatòria a traves de la Hisenda Pública espanyola.
Aquesta situació es va acabar de cop amb un Real Decreto Ley (d’aquests que avui estan tan de moda) signat pel Ministre català, el Sr. Josep Borrell, el qual preveient els possibles recursos contradictoris que es van muntar ràpidament contra dita decisió, ho va traslladar al Parlament de l’Estat espanyol, el qual en aquells moments el PSOE tenia majoria absoluta, i la decisió fou íntegrament ratificada i “adeu-siau” a les Camaras Oficiales de la Propiedad Urbana, que quedaven dissoltes per ministeri de la llei. Afortunadament va haver-hi algunes excepcions, concretament pel que respecta a les Cambres de Catalunya, a les del País Basc i algunes altres de Castella i Lleó, que tot i ser dissoltes com a Cámaras Oficiales van poder sobreviure, però ja com a Cambres de la Propietat Urbana, havent perdut la oficialitat, i convertides en unes corporacions de naturalesa mixta tutelades per les diverses autoritats autonòmiques, que les van voler i poder mantenir.
Aquí s’ha de reconèixer la valentia del nostre Ex-President, el Sr. Jordi Pujol, que va plantar cara al Ministerio de la Vivienda amb un recurs fonamentat en que havien ja estat cedides a la Generalitat de Catalunya les competències en matèria d’habitatge, i aquesta és la causa de que encara a Catalunya existeixin deu Cambres de la Propietat Urbana. Ara bé, el personal es va convertir en treballadors d’una empresa semipública en comptes de funcionaris d’una Corporació, i l’antic Cuerpo Oficial de Secretarios de Cámaras de la Propiedad Urbana de España, per raó de les naturals jubilacions, es va liquidar i extingir. D’aquí s’esdevé la figura del Gerent, elegits per les Juntes de cada Cambra, però subjectes a la legislació laboral, i que actuen i fan també la funció de Secretaris de les Juntes a les Cambres catalanes.
Els propietaris no sempre tenen bona premsa. Què li diria a algú que opina que els nostres associats són gent que no té en compte la situació de vulnerabilitat de la gent, ara més que mai, i que només vol fer negoci amb les seves propietats?
Aquesta pregunta és un tant capciosa. Les actuals Cambres de la Propietat, que per cert estem davant d’un fenomen important de creació i fundació de noves Cambres arreu de tot l’estat Espanyol (Madrid, Huelva, Almería, y també en tràmits Zaragoza, Valencia, Málaga y Cádiz ), son unes Corporacions que tenen per bandera la defensa del Dret declarat al article 33 de la Constitució a la Propietat Privada, si bé esclareix que aquest dret també ha de tenir en compte una funció social. De fet, i pràcticament en tots els països d’Europa existeix aquesta definició i finalitat. L’exemple més clar és el que va introduir la Llei d’Expropiació Forçosa que va incorporar com premissa prèvia per aplicar-la la declaració d’utilitat pública i la causa d’un interès social a canvi de la entrega o contraprestació d’un justipreu que compensi als propietaris de la pèrdua o limitació del seu dret de propietat.
Ara bé, ens hem d’afrontar a la pregunta de quin és el límit d’aquesta limitació i quan aquest límit o sostre pugui convertir-se en un “abús de dret”. I aquí entrem en el gran fet i importància de les Cambres de la Propietat, acollint als propietaris que vulguin lliurement afiliar-se, pagant unes quotes realment molt minses i que els hi atorga protecció, seguretat i assessorament.
Els nostres propietaris son gent senzilla, normalment petits propietaris, màxim 3,4,5 finques, fruits dels seus treballs al llarg de la vida, per garantir-se un complement d’una jubilació cada moment més qüestionada. No son “grans tenidors”, paraula nova que ha sorgit d’unes interpretacions d’un capitalisme desenfrenat i que no necessiten de les Cambres perquè compten amb grans patrimonis, equips d’assessors molt eficients que costen molts diners i que els poden pagar, i que realment tenen important influència a la societat occidental.
Els socis de la Cambra son “petits tenidors” i que poden trobar en la Corporació local o comarcal un aixopluc davant una Administració Pública cada cop per ferotge, i que vol últimament fer pagar a aquests “petits tenidors” el que no havien fet com caldria els deures de preveure la creació d’un habitatge públic a disposició de la gent que se’n diu vulnerable i que hagués pogut donar solucions als problemes que NO HAN VOLGUT VEURE des de fa bastants anys, i que fa molt difícil el compliment del que estableix l’article 47 de la Constitució, de que tota persona humana te dret a un habitatge digne, i que els Poder Públics -també ho diu l’article de la Constitució amb caràcter imperatiu- promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per fer efectiu aquest dret.
InfoCambra – Butlletí 7
Adjuntem el setè exemplar del butlletí informatiu “InfoCambra”, per tal de continuar mantenint-vos informats amb continguts que desitgem que siguin del vostre interès.
InfoCambra – Butlletí 6
Adjuntem el sisè exemplar del butlletí informatiu “InfoCambra”, per tal de continuar mantenint-vos informats amb continguts que desitgem que siguin del vostre interès.
IPC General Gener 2021
Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de Gener. Per primera vegada en els últims mesos, l’IPC torna a ser positiu.
IPC General Desembre 2020
Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de Desembre.
La UIPI fa una enquesta per conèixer l’opinió dels propietaris europeus
L’associació que engloba a tots els propietaris en l’àmbit europeu (UIPI) realitza una enquesta per conèixer l’opinió sobre diferents elements relacionats amb ñla rehabilitació de les seves finques. Us emplacem a participar-hi, per tal de fer escoltar la vostra opinió sobre temes que són d’interès general. Ho podeu fer al següent enllaç: