La situació de crisi sanitària provocada per la Covid-19 viu la seva segona onada, i deretruc la seva afectació a la societat, i per tant, a les activitats econòmiques i als locals de negoci que veuen perillar la seva continuïtat per la manca d’ingressos per l’obligació de tancar els seus negocis durant les restriccions ordenades per les autoritats sanitàries. En aquest sentit, el Govern català va publicar un Decret el passat dia 22 d’aquest mes d’octubre al DOGC, que emplaça als propietaris i llogaters a establir noves condicions, en el termini d’un mes, donades les circumstàncies extraordinàries, sobretot referent a la renda mensual pactada tenint en compte les afectacions per les restriccions en els seus negocis, però en el cas que això no s’aconsegueixin aquests acords la reducció obligatòria serà del 50% respecte a allò que hi hagi acordat en el contracte de lloguer.

Cobertura legal a l’aire

Un Decret que s’ha reconegut pel mateix Govern català, que pot ser recorregut com a una norma anticonstitucional pel Govern espanyol, i per aquest motiu han informat de la voluntat d’incorporar-hi la clàusula ‘rebus sic stantibus’ existent en l’ordenament jurídic, per intentar donar cobertura legal a aquesta decisió, i permet instar a la revisió de les obligacions que emanen d’un contracte o acord quan aquestes es converteixen en inassolibles i impossibles de satisfer a conseqüència d’un canvi sobtat, imprevisible i radical de les circumstàncies.

 

El dia 9 de setembre el Parlament de Catalunya va aprovar la nova regulació dels preus del lloguer a tot el territori català que va entrar en vigor el dia 22 de setembre de 2020, un cop va ser publicat al DOGC el dia anterior.

On s’aplica la mesura i a partir de quan es farà efectiva?

La nova regulació té aplicació immediata a fins 60 municipis de Catalunya amb més de 20.000 habitants on es considera que hi ha un mercat d’habitatge de lloguer tens.

Com es farà i que implica la nova mesura als nous contractes de lloguer?

La nova reglamentació de preus de lloguer suposa que cap habitatge que sigui a l’actualitat al mercat de lloguer pot veure incrementat el seu preu en els contractes que es signin a partir del dia 22 de setembre. Bé ja sigui per una renovació de contracte o perquè la finca es llogui a nous inquilins.

A més, s’hauria de mantenir el preu existent en el contracte, si aquest ha estat signat entre el 22 de setembre del 2015 i el 22 de setembre del 2020, a més de verificar el preu a l’Índex de preus de l’Agencia de l’Habitatge, perquè en cas que el preu que resulti de la consulta sigui inferior al contracte anterior, sigui aquest el que s’establirà en el nou contracte.

Què és l’Índex de Preus de Lloguer de la Generalitat de Catalunya?

L’eina escollida per tal de calcular quin és el preu màxim que es pot aplicar als nostres contractes de lloguer, on cal establir uns barems que ens sol·licita la pàgina web de l’Agencia de l’Habitatge. http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

En aquesta pàgina, un cop al seu interior, cal establir la direcció exacta de la finca, l’alçada del mateix, l’any de construcció – es pot cercar a la pàgina Sede del Cadastro –

https://www1.sedecatastro.gob.es/CYCBienInmueble/OVCBusqueda.aspx?from=

A més cal establir els m2 de l’habitatge – superfície útil.

IMPORTANT:

Si no es disposa de cèdula d’habitabilitat, on queda clarament especificada aquesta dada també pot fer servir la Sede del Cadastro, tot i que sovint poden variar les dades respecte allò establert en el document de compravenda del pis o les dades que rebem en el rebut de l’IBI.

També cal establir si disposa d’ascensor, pàrquing o té mobles, si té certificat energètic i l’estat actual de la finca.

Un cop omplerts tots els espais i ens fa la consulta i ens presenta tres índex:

Inferior – ÍNDEX– Superior. (sempre apareix en color vermell).

Tres referències de preus diferents per m2 del qual sempre cal tenir com a referència el que apareix com a vermell sota l’epígraf d’ÍNDEX i multiplicar-lo pels m2 superfície útil que volem llogar.

IMPORTANT: Només en el supòsit que estiguem parlant d’una obra amb finalització de la seva construcció els darrers cinc anys es podria aplicar l’Índex superior.

Com s’ha de determinar el preu inicial en els nous contractes de lloguer?

Sempre i en tots els casos, el preu màxim que es pot acordar és el menor dels preu resultants d’aquests dos supòsits.

a)  El que resulti de l’Índex de referència, el mitjà (preu m² x superfície útil)

b)El preu que consti en el darrer contracte d’arrendament que s’hagi fet d’aquest habitatge (si els contractes son posteriors al 22 de setembre de 2015) actualitzat amb l’índex de garantia de competitivitat.

Important: Si existeix, per exemple, un contracte dels darrers cinc anys on s’estableix que el preu del lloguer són 700, però un cop feta la comprovació mitjançant l’Índex de Preus de Lloguer de l’Agència de l’Habitatge determina que la resultant de multiplicar el m2 per la superfície útil de la finca surt inferior a aquests 700, caldria establir com a preu sempre el més baix.

Hi ha alguna manera d’incrementar el preu que marca l’Índex de Preus de Lloguer?

a) Sí, s’hi ha fet obres de millora en el darrer any, es pot proposar d’incrementar la renda amb un import anual, que és el resultat d’aplicar sobre l’import invertit, deduint subvencions rebudes en el seu cas, el percentatge corresponent al preu legal del diner incrementat en 3 punts.

b) Per característiques específiques de l’habitatge (mínim 3). Les parts poden concertar un Increment o un decrement de preu del 5% en funció d’aquestes característiques especifiques que poden ser: ascensor, aparcament, moblat, calefacció o refrigeració, ús de zones comuns jardí, terrat, piscina (o altres equipaments comunitaris), consergeria, vistes especials.

c) Habitatges de nova construcció, durant els 3 primers anys no els es d’aplicació aquesta llei de contenció de preus.

d) Si es realitzen obres de millora amb contracte vigent (no les de manteniment i conservació), finalitzat el període de pròrrogues obligatòries del contracte, es pot incrementar la renda amb l’import resultant d’aplicar a l’inversió realitzada l’interès legal del diner incrementat en 3 punts.

Es poden repercutir les despeses als llogaters?

Si, per acord de les parts, es poden repercutir a l’arrendatari les despeses generals i serveis individuals segons determina la LAU, per tant elements com: l’Impost Béns Immobles (IBI); Quota Comunitat Propietaris; Assegurança Habitatge o Impost Residus es poden incorporar al contracte de lloguer com una despesa a assumir per part dels llogaters, però sempre que en el contracte quedi ben explicat quins són els càrrecs i com es faran (aportació documental  per part dels propietaris) i presentar-los cada any als llogaters per tal d’ajustar les diferencies de preu que puguin existir, tenint en compte, que parlem de preus que poden variar amb el pas dels anys.

Hi ha alguna excepció per als propietaris?

Queden exclosos de la determinació del preu màxim de lloguer segons l’índex de referència, aquells propietaris arrendadors que els ingressos de la seva unitat familiar no superin els 1300 a 1900 euros. Tanmateix els hi segueix sent d’aplicació la limitació en quant que el preu d’un nou contracte no pot superar el preu establert en el contracte anterior si aquests té una antiguitat inferior als cinc anys. No serà d’aplicació aquesta excepcionalitat si els ingressos de l’arrendatari i la seva unitat familiar no superem dels 2140 a 3200 euros.