Què cal conèixer de la nova regulació de preus de lloguer?

El dia 9 de setembre el Parlament de Catalunya va aprovar la nova regulació dels preus del lloguer a tot el territori català que va entrar en vigor el dia 22 de setembre de 2020, un cop va ser publicat al DOGC el dia anterior.

On s’aplica la mesura i a partir de quan es farà efectiva?

La nova regulació té aplicació immediata a fins 60 municipis de Catalunya amb més de 20.000 habitants on es considera que hi ha un mercat d’habitatge de lloguer tens.

Com es farà i que implica la nova mesura als nous contractes de lloguer?

La nova reglamentació de preus de lloguer suposa que cap habitatge que sigui a l’actualitat al mercat de lloguer pot veure incrementat el seu preu en els contractes que es signin a partir del dia 22 de setembre. Bé ja sigui per una renovació de contracte o perquè la finca es llogui a nous inquilins.

A més, s’hauria de mantenir el preu existent en el contracte, si aquest ha estat signat entre el 22 de setembre del 2015 i el 22 de setembre del 2020, a més de verificar el preu a l’Índex de preus de l’Agencia de l’Habitatge, perquè en cas que el preu que resulti de la consulta sigui inferior al contracte anterior, sigui aquest el que s’establirà en el nou contracte.

Què és l’Índex de Preus de Lloguer de la Generalitat de Catalunya?

L’eina escollida per tal de calcular quin és el preu màxim que es pot aplicar als nostres contractes de lloguer, on cal establir uns barems que ens sol·licita la pàgina web de l’Agencia de l’Habitatge. http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

En aquesta pàgina, un cop al seu interior, cal establir la direcció exacta de la finca, l’alçada del mateix, l’any de construcció – es pot cercar a la pàgina Sede del Cadastro –

https://www1.sedecatastro.gob.es/CYCBienInmueble/OVCBusqueda.aspx?from=

A més cal establir els m2 de l’habitatge – superfície útil.

IMPORTANT:

Si no es disposa de cèdula d’habitabilitat, on queda clarament especificada aquesta dada també pot fer servir la Sede del Cadastro, tot i que sovint poden variar les dades respecte allò establert en el document de compravenda del pis o les dades que rebem en el rebut de l’IBI.

També cal establir si disposa d’ascensor, pàrquing o té mobles, si té certificat energètic i l’estat actual de la finca.

Un cop omplerts tots els espais i ens fa la consulta i ens presenta tres índex:

Inferior – ÍNDEX– Superior. (sempre apareix en color vermell).

Tres referències de preus diferents per m2 del qual sempre cal tenir com a referència el que apareix com a vermell sota l’epígraf d’ÍNDEX i multiplicar-lo pels m2 superfície útil que volem llogar.

IMPORTANT: Només en el supòsit que estiguem parlant d’una obra amb finalització de la seva construcció els darrers cinc anys es podria aplicar l’Índex superior.

Com s’ha de determinar el preu inicial en els nous contractes de lloguer?

Sempre i en tots els casos, el preu màxim que es pot acordar és el menor dels preu resultants d’aquests dos supòsits.

a)  El que resulti de l’Índex de referència, el mitjà (preu m2 x superfície útil)

b)El preu que consti en el darrer contracte d’arrendament que s’hagi fet d’aquest habitatge (si els contractes son posteriors al 22 de setembre de 2015) actualitzat amb l’índex de garantia de competitivitat.

Important: Si existeix, per exemple, un contracte dels darrers cinc anys on s’estableix que el preu del lloguer són 700, però un cop feta la comprovació mitjançant l’Índex de Preus de Lloguer de l’Agència de l’Habitatge determina que la resultant de multiplicar el m2 per la superfície útil de la finca surt inferior a aquests 700, caldria establir com a preu sempre el més baix.

Hi ha alguna manera d’incrementar el preu que marca l’Índex de Preus de Lloguer?

a) Sí, s’hi ha fet obres de millora en el darrer any, es pot proposar d’incrementar la renda amb un import anual, que és el resultat d’aplicar sobre l’import invertit, deduint subvencions rebudes en el seu cas, el percentatge corresponent al preu legal del diner incrementat en 3 punts.

b) Per característiques específiques de l’habitatge (mínim 3). Les parts poden concertar un Increment o un decrement de preu del 5% en funció d’aquestes característiques especifiques que poden ser: ascensor, aparcament, moblat, calefacció o refrigeració, ús de zones comuns jardí, terrat, piscina (o altres equipaments comunitaris), consergeria, vistes especials.

c) Habitatges de nova construcció, durant els 3 primers anys no els es d’aplicació aquesta llei de contenció de preus.

d) Si es realitzen obres de millora amb contracte vigent (no les de manteniment i conservació), finalitzat el període de pròrrogues obligatòries del contracte, es pot incrementar la renda amb l’import resultant d’aplicar a l’inversió realitzada l’interès legal del diner incrementat en 3 punts.

Es poden repercutir les despeses als llogaters?

Si, per acord de les parts, es poden repercutir a l’arrendatari les despeses generals i serveis individuals segons determina la LAU, per tant elements com: l’Impost Béns Immobles (IBI); Quota Comunitat Propietaris; Assegurança Habitatge o Impost Residus es poden incorporar al contracte de lloguer com una despesa a assumir per part dels llogaters, però sempre que en el contracte quedi ben explicat quins són els càrrecs i com es faran (aportació documental  per part dels propietaris) i presentar-los cada any als llogaters per tal d’ajustar les diferencies de preu que puguin existir, tenint en compte, que parlem de preus que poden variar amb el pas dels anys.

Hi ha alguna excepció per als propietaris?

Queden exclosos de la determinació del preu màxim de lloguer segons l’índex de referència, aquells propietaris arrendadors que els ingressos de la seva unitat familiar no superin els 1300 a 1900 euros. Tanmateix els hi segueix sent d’aplicació la limitació en quant que el preu d’un nou contracte no pot superar el preu establert en el contracte anterior si aquests té una antiguitat inferior als cinc anys. No serà d’aplicació aquesta excepcionalitat si els ingressos de l’arrendatari i la seva unitat familiar no superem dels 2140 a 3200 euros.

 

InfoCambra – Butlletí 4

Adjuntem el quart exemplar del butlletí informatiu “InfoCambra”, per tal de continuar mantenint-vos informats amb continguts que desitgem que siguin del vostre interès.

DESCARREGAR-LO CLICANT AQUÍ

 

Webinar sobre la nova regulació dels preus de lloguer (30/09/2020)

En motiu de la publicació de la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, aprovada recentment i que ja és vigent des del passat dia 22 de setembre, la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell va organitzar un webinar, on l’advocat i gerent de l’entitat, en Jaume Torras, va analitzar les principals característiques de la llei, informant sobre les conseqüències i canvis que suposa l’entrada en vigor de la nova llei i ressolent els diferents dubtes que els assistents li van plantejar.

Adjuntem el contingut íntegre d’aquest seminari:

IPC General agost 2020

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de juliol.

Nota informativa

IPC general juliol 2020

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de juliol.

Nota informativa

Jaume Torras:“Cal un replantejament global del mercat de lloguer d’habitatge”

En Jaume Torras Balcell, Gerent i advocat de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca, contesta algunes preguntes en relació a l’entrada al registre del Parlament de la proposició de llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge:

Quina és la situació del mercat de lloguer d’habitatges?
És evident que existeix una manca d’oferta d’habitatge en lloguer, que venim patint històricament i que, en conseqüència, comporta que en els últims anys s’hagi generalitzat una tendència alcista dels preus de lloguer d’habitatge. Tot i així, cal recordar que el mercat d’habitatges ha patit al llarg dels anys diferents fluctuacions en els seus preus, tant a l’alça com a la baixa. Per exemple al 2008, quan va esclatar l’última gran crisi econòmica, la de la “bombolla immobiliària”, es va produir ens els anys següents una clara davallada dels preus de lloguer, per motius que al seu dia ja es van analitzar

Quin és el motiu d’aquesta manca d’oferta?
Els factors que porten a aquesta oferta insuficient són diversos. Però principalment cal incidir en el dèficit de polítiques de construcció d’habitatge públic, del qual en són responsables principalment les diferents administracions encarregades, ja sigui per manca de previsió estratègica o per un finançament inadequat. Legislar ara obviantaquesta evidència no és el més adequat.

I el sector privat quin paper hi juga?
Pel que fa al sector privat, que és el que suporta el gruix de l’oferta, cal distingir entre diferents tipologies de propietaris, des dels petits tenidors fins a les grans empreses inversores. Òbviament, les motivacions de cada grup són ben diferents i per tant trobem situacions diverses que afecten a l’oferta: per una banda pot existir la desconfiança dels propietaris d’algun immoble que davant les inseguretats del mercat de lloguer, com per exemple, propietaris que han patit l’impagament de les rendes i la posterior lentitud dels jutjats en la resolució de les demandes, que fan que es replantegin la idoneïtat de tornar a llogar la finca. Per una altra banda, i ja més fora del nostre abast, trobem els grans tenidors, que per lògica prenen les decisions basant-se en la màxima rendibilitat dels seus actius.

Si el que es pretén és intervenir el mercat per moderar els preus, no és ètic ni convenient fer-ho d’esquenes del sector privat, que serà qui parirà les conseqüències i veurà vulnerats els seus drets.

Davant d’aquest a tendència a l’alça dels preus, creu necessària una regulació en el mercat de lloguer d’habitatges?
Nosaltres entenem que l’intervencionisme de l’administració no pot ser la tònica dominant, tant en el mercat de lloguers com en qualsevol sector. Ara bé, per aconseguir un mercat de lloguer més estable caldria dissenyar una estratègia a llargtermini i que compti amb amplis consensos de tots els actors implicats. Cal un replantejament global sobre el mercat de lloguer, que segurament necessitaria d’una
aposta clara de l’administració per assolir les quotes de lloguer social necessàries per garantir el dret a l’habitatge de tots els ciutadans. Hi ha diferents fórmules i estratègies per aconseguir aquestes quotes de lloguer social i , amb les mesures adients, es pot buscar la complicitat i la implicació del sector privat. En aquest punt, des de la Cambres de la Propietat Urbana estem disposats a aportar el nostre criteri, en defensa drets dels propietaris i afegir les reivindicacions d’aquest col·lectiu, que n’hi ha, i la nostra experiència en benefici del millor acord i estabilitat possible.

Quines mesures s’han implantat per pal·liar la situació d’urgència que ha esdevingut en moltes llars?
Certament la crisi provocada per la pandèmia del Covid-19 ens ha portat cap a situacions particulars i personals insostenibles. Des de la Cambra hem ofert mediació gratuïta per mirar de donar solució dialogada a situacions sobrevingudes, i també hem observat l’esforç de molts propietaris que, amb l’assessorament adequat finalment han accedit a reduccions temporals de lloguer, condonacions totals o parcials de
rendes o altres solucions similars per tal d’ajudar als seus arrendataris a fer front al cop econòmic que la pandèmia ha provocat a tots els ciutadans.
Ara bé, no es pot pretendre continuar delegant tota la responsabilitat als propietaris de finques urbanes ni se’ls pot criminalitzar per les tendències del mercat i, encara menys, per les conseqüències d’una crisi sanitària de la que també en són víctimes. És imprescindible una resposta ferma de l’administració en aquest sentit, amb paquets de mesures econòmiques urgents per parar el cop, incloses ajudes directes al pagament de lloguers i per a la reactivació de l’economia.

Sabem que hi ha propietaris que també s’han vist greument afectats pel sotrac econòmic i que, a més, ara veuen menystinguts i amenaçats alguns dels seus drets fonamentals. Des de la Cambra sempre defensarem i reivindicarem els drets d’aquestes persones davant de qualsevol circumstància externa que els pugui perjudicar.

Reacció a l’aprovacio de la proposta de llei per la regulació dels preus de lloguer d’habitatges

Un nova normativa que portarà més confusió i menys mercat de lloguer

La Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca mostra el seu total rebuig a l’aprovació de la proposta de llei per la regulació dels preus de lloguer d’habitatges per part dels grups polítics de JuntsxCat, Esquerra, EnComú Podem i la Cup, a proposta del Sindicat de Llogateres i Llogaters.

Des de la nostra entitat, que compta amb gairebé cents anys d’existència en defensa dels drets dels petits propietaris, entenem que aquesta nova normativa incorpora encara més incerteses i tensions en les relacions contractuals entre propietaris i llogaters,  que es sumen als diferents canvis que ha patit el sector de l’habitatge en la seva legislació (reforma LAU) i que no han ajudat a facilitar-ne la seva funcionalitat, ni a millorar la situació del mercat, com ja es va anunciar al seu dia.

Més enllà dels dictàmens contraris del Consell de Garanties Estatutàries que posen en qüestió l’encaix en la legalitat actual del text aprovat, la nova normativa s’ha pactat només tenint en compte a un dels actors implicats, els arrendataris i, deixant de banda en el procés d’elaboració a les diferents entitats i institucions que representen els propietaris del sector privat, que no han tingut ni veu ni vot en l’elaboració de la mateixa. El resultat es la criminalització injustificada dels arrendadors, titllant-los de manera deliberada de ‘rendistes i especuladors’, quan en realitat en un percentatge molt elevat, tal i com va recollir recentment, l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, gairebé un 70% són propietaris de, com a màxim, tres habitatges.

La Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca, igual que han demanat les darreres hores la Cambra Propietat de Barcelona, la Patronal CECOT, el Col·legi d’Administradors Finques Barcelona o el Consell Català Col·legis d’Agents Immobiliaris, entre d’altres, creu que la solució passa per un replantejament de base en  les polítiques públiques d’habitatge a Catalunya, que requeriria una forta inversió per part de l’administració, fet que no s’ha produït per part dels diferents governs de la Generalitat durant les tres darreres dècades. Cal també una aposta ferma per mesures urbanístiques i d’exempció tributària o fiscal en l’àmbit municipal i autonòmic, per incentivar els petits tenidors a poder col·laborar a rebaixes de renda a percebre en els seus contractes de lloguer a canvi de seguretat de cobrament, per exemple, o cedir  les seves finques a l’administració per augmentar el parc públic d’habitatges a canvi de rendes garantides.

En conclusió, creiem que es vol fer pagar al sector privat la factura històrica de manca de polítiques que donin resposta al problema social de garantir el dret a un habitatge digne.  És una evidència que s’ha legislat tendenciosament en contra d‘aquest sector privat, vulnerant alguns dels drets constitucionals com el de la propietat i no tenim clar que s’hagi fet a favor de tothom, perquè els anys d’experiència i coneixement del sector i de tracte amb el petit propietari, ens fan assegurar amb rotunditat que aquesta nova normativa del lloguer generarà un refús evident i justificat i molts dubtes en la voluntat de posar les seves propietats al mercat de lloguer.

Des de la Cambra de la Propietat Urbana aportarem la nostra experiència en defensa dels propietaris i mirarem de revertir aquesta situació des de la força de l’argumentació i la llei.

,

Posicionament respecte a la Llei de Contenció i Moderació del Preu del Lloguer

Des de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca volem manifestar la nostra preocupació per les notícies aparegudes ahir per l’entrada al Parlament de Catalunya de la Proposició de Llei de Contenció i Moderació del Preu del Lloguer a proposta del Sindicat de Llogateres i Llogaters mitjançant el Codi Civil, ja existent, i que sembla comptaria amb el suport dels grups parlamentaris d’Esquerra, Junts x Catalunya, En Comú Podem i la CUP. Un text que, a més, es planteja de lectura única, que serà d’implantació immediata, i que afectarà els 60 municipis de més de 20.000 habitants que segons aquesta plataforma pateixen un mercat d’habitatge tens.

Dit això, des de la nostra entitat, amb gairebé cent anys en defensa dels drets dels propietaris, volem expressar el nostre malestar en primer lloc perquè entenem que aquest és un acord que es vol tancar a esquena de molts dels agents importants que formen també part del sector de l’habitatge, tant de l’àmbit privat com del públic, com poden ser: les Cambres de la Propietat, els Agents de la Propietat Immobiliària, els Administradors de Finques, o les mateixes regidories d’habitatge dels Ajuntaments afectats.

D’altra banda, en un dels punts del document presentat es parla d’aplicar un règim sancionador contra els propietaris per assegurar-ne el compliment, un fet que des de la Cambra entenem que l’únic que fa és presentar aquests com els culpables d’aquesta situació de tensió al sector de l’habitatge. Una situació que, a més, se suma a la negativa dels organismes públics per incentivar mitjançant excepcions fiscals o reducció en les taxes habituals (Impost Béns Immobles, Taxes de Residus, etc.) com una mesura pro positiva que faci que els arrendadors puguin ajustar els preus a les possibilitats dels llogaters.

A més, volem denunciar que una vegada més es confon la realitat del petit propietari, aquell que representem a la nostra entitat, amb la del gran tenidor o ‘fons voltors’, i es fica a tots en el mateix sac, i sota la mateixa regulació. És a dir, en cap cas, es poden equiparar les intencions especulatives d’una persona que té un pis que ha rebut com herència i del que en treu un benefici econòmic mensual per tal de fer front a una hipoteca o inclús per complementar la seva reduïda pensió de jubilació, a la d’una empresa o societat que adquireix blocs sencers d’habitatges per fer-ne negoci.

Per tot això, a l’espera del posicionament del Consell General, del qual en formem part, des de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca apel·lem a les parts que han tancat aquesta regulació ‘exprés’, a deixar ‘en pausa’ la seva aprovació definitiva, i establir un diàleg sincer i obert, incorporant a tots els actors implicats en aquesta problemàtica per intentar trobar un acord que garanteixi el dret de l’habitatge per a tothom, sense perjudicar ningú.

CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE SABADELL I COMARCA

InfoCambra – Butlletí 3

Adjuntem el tercer exemplar del butlletí informatiu “InfoCambra”, per tal de continuar mantenint-vos informats amb continguts que desitgem que siguin del vostre interès.

DESCARREGAR-LO CLICANT AQUÍ

Aprofitem aquesta comunicació per recordar-vos que les oficines de la Cambra de la Propietat Urbana romandran tancades per vacances des del dia 10 d’agost fins el dia 23 d’agost, ambdós inclosos.

Us desitgem un bon estiu i salut per a tothom!

IPC general juny 2020

Podeu descarregar la nota informativa relativa a l’últim IPC publicat per l’INE, que correspon als índex de juny.

Nota informativa