Què cal conèixer de la nova regulació de preus de lloguer?

El dia 9 de setembre el Parlament de Catalunya va aprovar la nova regulació dels preus del lloguer a tot el territori català que va entrar en vigor el dia 22 de setembre de 2020, un cop va ser publicat al DOGC el dia anterior.

On s’aplica la mesura i a partir de quan es farà efectiva?

La nova regulació té aplicació immediata a fins 60 municipis de Catalunya amb més de 20.000 habitants on es considera que hi ha un mercat d’habitatge de lloguer tens.

Com es farà i que implica la nova mesura als nous contractes de lloguer?

La nova reglamentació de preus de lloguer suposa que cap habitatge que sigui a l’actualitat al mercat de lloguer pot veure incrementat el seu preu en els contractes que es signin a partir del dia 22 de setembre. Bé ja sigui per una renovació de contracte o perquè la finca es llogui a nous inquilins.

A més, s’hauria de mantenir el preu existent en el contracte, si aquest ha estat signat entre el 22 de setembre del 2015 i el 22 de setembre del 2020, a més de verificar el preu a l’Índex de preus de l’Agencia de l’Habitatge, perquè en cas que el preu que resulti de la consulta sigui inferior al contracte anterior, sigui aquest el que s’establirà en el nou contracte.

Què és l’Índex de Preus de Lloguer de la Generalitat de Catalunya?

L’eina escollida per tal de calcular quin és el preu màxim que es pot aplicar als nostres contractes de lloguer, on cal establir uns barems que ens sol·licita la pàgina web de l’Agencia de l’Habitatge. http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

En aquesta pàgina, un cop al seu interior, cal establir la direcció exacta de la finca, l’alçada del mateix, l’any de construcció – es pot cercar a la pàgina Sede del Cadastro –

https://www1.sedecatastro.gob.es/CYCBienInmueble/OVCBusqueda.aspx?from=

A més cal establir els m2 de l’habitatge – superfície útil.

IMPORTANT:

Si no es disposa de cèdula d’habitabilitat, on queda clarament especificada aquesta dada també pot fer servir la Sede del Cadastro, tot i que sovint poden variar les dades respecte allò establert en el document de compravenda del pis o les dades que rebem en el rebut de l’IBI.

També cal establir si disposa d’ascensor, pàrquing o té mobles, si té certificat energètic i l’estat actual de la finca.

Un cop omplerts tots els espais i ens fa la consulta i ens presenta tres índex:

Inferior – ÍNDEX– Superior. (sempre apareix en color vermell).

Tres referències de preus diferents per m2 del qual sempre cal tenir com a referència el que apareix com a vermell sota l’epígraf d’ÍNDEX i multiplicar-lo pels m2 superfície útil que volem llogar.

IMPORTANT: Només en el supòsit que estiguem parlant d’una obra amb finalització de la seva construcció els darrers cinc anys es podria aplicar l’Índex superior.

Com s’ha de determinar el preu inicial en els nous contractes de lloguer?

Sempre i en tots els casos, el preu màxim que es pot acordar és el menor dels preu resultants d’aquests dos supòsits.

a)  El que resulti de l’Índex de referència, el mitjà (preu m2 x superfície útil)

b)El preu que consti en el darrer contracte d’arrendament que s’hagi fet d’aquest habitatge (si els contractes son posteriors al 22 de setembre de 2015) actualitzat amb l’índex de garantia de competitivitat.

Important: Si existeix, per exemple, un contracte dels darrers cinc anys on s’estableix que el preu del lloguer són 700, però un cop feta la comprovació mitjançant l’Índex de Preus de Lloguer de l’Agència de l’Habitatge determina que la resultant de multiplicar el m2 per la superfície útil de la finca surt inferior a aquests 700, caldria establir com a preu sempre el més baix.

Hi ha alguna manera d’incrementar el preu que marca l’Índex de Preus de Lloguer?

a) Sí, s’hi ha fet obres de millora en el darrer any, es pot proposar d’incrementar la renda amb un import anual, que és el resultat d’aplicar sobre l’import invertit, deduint subvencions rebudes en el seu cas, el percentatge corresponent al preu legal del diner incrementat en 3 punts.

b) Per característiques específiques de l’habitatge (mínim 3). Les parts poden concertar un Increment o un decrement de preu del 5% en funció d’aquestes característiques especifiques que poden ser: ascensor, aparcament, moblat, calefacció o refrigeració, ús de zones comuns jardí, terrat, piscina (o altres equipaments comunitaris), consergeria, vistes especials.

c) Habitatges de nova construcció, durant els 3 primers anys no els es d’aplicació aquesta llei de contenció de preus.

d) Si es realitzen obres de millora amb contracte vigent (no les de manteniment i conservació), finalitzat el període de pròrrogues obligatòries del contracte, es pot incrementar la renda amb l’import resultant d’aplicar a l’inversió realitzada l’interès legal del diner incrementat en 3 punts.

Es poden repercutir les despeses als llogaters?

Si, per acord de les parts, es poden repercutir a l’arrendatari les despeses generals i serveis individuals segons determina la LAU, per tant elements com: l’Impost Béns Immobles (IBI); Quota Comunitat Propietaris; Assegurança Habitatge o Impost Residus es poden incorporar al contracte de lloguer com una despesa a assumir per part dels llogaters, però sempre que en el contracte quedi ben explicat quins són els càrrecs i com es faran (aportació documental  per part dels propietaris) i presentar-los cada any als llogaters per tal d’ajustar les diferencies de preu que puguin existir, tenint en compte, que parlem de preus que poden variar amb el pas dels anys.

Hi ha alguna excepció per als propietaris?

Queden exclosos de la determinació del preu màxim de lloguer segons l’índex de referència, aquells propietaris arrendadors que els ingressos de la seva unitat familiar no superin els 1300 a 1900 euros. Tanmateix els hi segueix sent d’aplicació la limitació en quant que el preu d’un nou contracte no pot superar el preu establert en el contracte anterior si aquests té una antiguitat inferior als cinc anys. No serà d’aplicació aquesta excepcionalitat si els ingressos de l’arrendatari i la seva unitat familiar no superem dels 2140 a 3200 euros.

 

Jaume Torras:“Cal un replantejament global del mercat de lloguer d’habitatge”

En Jaume Torras Balcell, Gerent i advocat de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca, contesta algunes preguntes en relació a l’entrada al registre del Parlament de la proposició de llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge:

Quina és la situació del mercat de lloguer d’habitatges?
És evident que existeix una manca d’oferta d’habitatge en lloguer, que venim patint històricament i que, en conseqüència, comporta que en els últims anys s’hagi generalitzat una tendència alcista dels preus de lloguer d’habitatge. Tot i així, cal recordar que el mercat d’habitatges ha patit al llarg dels anys diferents fluctuacions en els seus preus, tant a l’alça com a la baixa. Per exemple al 2008, quan va esclatar l’última gran crisi econòmica, la de la “bombolla immobiliària”, es va produir ens els anys següents una clara davallada dels preus de lloguer, per motius que al seu dia ja es van analitzar

Quin és el motiu d’aquesta manca d’oferta?
Els factors que porten a aquesta oferta insuficient són diversos. Però principalment cal incidir en el dèficit de polítiques de construcció d’habitatge públic, del qual en són responsables principalment les diferents administracions encarregades, ja sigui per manca de previsió estratègica o per un finançament inadequat. Legislar ara obviantaquesta evidència no és el més adequat.

I el sector privat quin paper hi juga?
Pel que fa al sector privat, que és el que suporta el gruix de l’oferta, cal distingir entre diferents tipologies de propietaris, des dels petits tenidors fins a les grans empreses inversores. Òbviament, les motivacions de cada grup són ben diferents i per tant trobem situacions diverses que afecten a l’oferta: per una banda pot existir la desconfiança dels propietaris d’algun immoble que davant les inseguretats del mercat de lloguer, com per exemple, propietaris que han patit l’impagament de les rendes i la posterior lentitud dels jutjats en la resolució de les demandes, que fan que es replantegin la idoneïtat de tornar a llogar la finca. Per una altra banda, i ja més fora del nostre abast, trobem els grans tenidors, que per lògica prenen les decisions basant-se en la màxima rendibilitat dels seus actius.

Si el que es pretén és intervenir el mercat per moderar els preus, no és ètic ni convenient fer-ho d’esquenes del sector privat, que serà qui parirà les conseqüències i veurà vulnerats els seus drets.

Davant d’aquest a tendència a l’alça dels preus, creu necessària una regulació en el mercat de lloguer d’habitatges?
Nosaltres entenem que l’intervencionisme de l’administració no pot ser la tònica dominant, tant en el mercat de lloguers com en qualsevol sector. Ara bé, per aconseguir un mercat de lloguer més estable caldria dissenyar una estratègia a llargtermini i que compti amb amplis consensos de tots els actors implicats. Cal un replantejament global sobre el mercat de lloguer, que segurament necessitaria d’una
aposta clara de l’administració per assolir les quotes de lloguer social necessàries per garantir el dret a l’habitatge de tots els ciutadans. Hi ha diferents fórmules i estratègies per aconseguir aquestes quotes de lloguer social i , amb les mesures adients, es pot buscar la complicitat i la implicació del sector privat. En aquest punt, des de la Cambres de la Propietat Urbana estem disposats a aportar el nostre criteri, en defensa drets dels propietaris i afegir les reivindicacions d’aquest col·lectiu, que n’hi ha, i la nostra experiència en benefici del millor acord i estabilitat possible.

Quines mesures s’han implantat per pal·liar la situació d’urgència que ha esdevingut en moltes llars?
Certament la crisi provocada per la pandèmia del Covid-19 ens ha portat cap a situacions particulars i personals insostenibles. Des de la Cambra hem ofert mediació gratuïta per mirar de donar solució dialogada a situacions sobrevingudes, i també hem observat l’esforç de molts propietaris que, amb l’assessorament adequat finalment han accedit a reduccions temporals de lloguer, condonacions totals o parcials de
rendes o altres solucions similars per tal d’ajudar als seus arrendataris a fer front al cop econòmic que la pandèmia ha provocat a tots els ciutadans.
Ara bé, no es pot pretendre continuar delegant tota la responsabilitat als propietaris de finques urbanes ni se’ls pot criminalitzar per les tendències del mercat i, encara menys, per les conseqüències d’una crisi sanitària de la que també en són víctimes. És imprescindible una resposta ferma de l’administració en aquest sentit, amb paquets de mesures econòmiques urgents per parar el cop, incloses ajudes directes al pagament de lloguers i per a la reactivació de l’economia.

Sabem que hi ha propietaris que també s’han vist greument afectats pel sotrac econòmic i que, a més, ara veuen menystinguts i amenaçats alguns dels seus drets fonamentals. Des de la Cambra sempre defensarem i reivindicarem els drets d’aquestes persones davant de qualsevol circumstància externa que els pugui perjudicar.

,

Posicionament respecte a la Llei de Contenció i Moderació del Preu del Lloguer

Des de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca volem manifestar la nostra preocupació per les notícies aparegudes ahir per l’entrada al Parlament de Catalunya de la Proposició de Llei de Contenció i Moderació del Preu del Lloguer a proposta del Sindicat de Llogateres i Llogaters mitjançant el Codi Civil, ja existent, i que sembla comptaria amb el suport dels grups parlamentaris d’Esquerra, Junts x Catalunya, En Comú Podem i la CUP. Un text que, a més, es planteja de lectura única, que serà d’implantació immediata, i que afectarà els 60 municipis de més de 20.000 habitants que segons aquesta plataforma pateixen un mercat d’habitatge tens.

Dit això, des de la nostra entitat, amb gairebé cent anys en defensa dels drets dels propietaris, volem expressar el nostre malestar en primer lloc perquè entenem que aquest és un acord que es vol tancar a esquena de molts dels agents importants que formen també part del sector de l’habitatge, tant de l’àmbit privat com del públic, com poden ser: les Cambres de la Propietat, els Agents de la Propietat Immobiliària, els Administradors de Finques, o les mateixes regidories d’habitatge dels Ajuntaments afectats.

D’altra banda, en un dels punts del document presentat es parla d’aplicar un règim sancionador contra els propietaris per assegurar-ne el compliment, un fet que des de la Cambra entenem que l’únic que fa és presentar aquests com els culpables d’aquesta situació de tensió al sector de l’habitatge. Una situació que, a més, se suma a la negativa dels organismes públics per incentivar mitjançant excepcions fiscals o reducció en les taxes habituals (Impost Béns Immobles, Taxes de Residus, etc.) com una mesura pro positiva que faci que els arrendadors puguin ajustar els preus a les possibilitats dels llogaters.

A més, volem denunciar que una vegada més es confon la realitat del petit propietari, aquell que representem a la nostra entitat, amb la del gran tenidor o ‘fons voltors’, i es fica a tots en el mateix sac, i sota la mateixa regulació. És a dir, en cap cas, es poden equiparar les intencions especulatives d’una persona que té un pis que ha rebut com herència i del que en treu un benefici econòmic mensual per tal de fer front a una hipoteca o inclús per complementar la seva reduïda pensió de jubilació, a la d’una empresa o societat que adquireix blocs sencers d’habitatges per fer-ne negoci.

Per tot això, a l’espera del posicionament del Consell General, del qual en formem part, des de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca apel·lem a les parts que han tancat aquesta regulació ‘exprés’, a deixar ‘en pausa’ la seva aprovació definitiva, i establir un diàleg sincer i obert, incorporant a tots els actors implicats en aquesta problemàtica per intentar trobar un acord que garanteixi el dret de l’habitatge per a tothom, sense perjudicar ningú.

CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE SABADELL I COMARCA

,

InfoCambra – Butlletí 2

Adjuntem l’exemplar 2 del butlletí informatiu  “InfoCambra”, que recull informacions d’interès de l’àmbit de la propietat urbana, amb l’actualitat més recent i interessant del sector.

DESCARREGAR AQUÍ

En aquest exemplar conmemorem els 20 anys de la inauguració de l’oficina de Cerdanyola del Vallès. Esperem que sigui del vostre interès i, un cop més, agraïrem també el vostre esperit crític, entenent que de ben segur hi trobareu coses a millorar. Si ho creieu oportú, ens podeu fer arribar les vostres opinions perquè ens ajudin a créixer.

Us animem també a que ens seguiu a través de les xarxes socials (Twitter, Youtube, Instagram i Facebook), per tenir tota la informació diària i directa.

Gràcies pel vostre temps. I salut per a tothom!

 

,

Vint anys de la Cambra a Cerdanyola del Vallès

El passat mes de maig es van complir 20 anys des de la inauguració l’any 2000 de l’oficina de la Cambra de la Propietat Urbana de Cerdanyola del Vallès, la qual ha estat durant anys la primera i única delegació de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell. Una aposta ferma de la Junta de Govern de l’entitat, que va entendre que el triangle de localitats format per les ciutats de Cerdanyola del Vallès, Ripollet i Montcada i Reixac tenien un gran potencial, tant pel gran nombre de persones que hi residien i habitatges existents, però sobretot, per la necessitat de servei de proximitat que feia necessari ser-hi.

La presència durant aquestes dues dècades de la Cambra de la Propietat al número 33 del passeig Cordelles de la ciutat de Cerdanyola, ha servit per consolidar un volum de negoci que l’ha convertit en una oficina autosuficient. També ha acabat esdevenint una entitat de referència pel que fa a l’assessorament immobiliari, tant pel que fa a tots els socis i propietaris en general, així com també als professionals del sector immobiliari de la zona, que en gran mesura ens fan confiança i ens contacten per tal de rebre informació de totes aquelles novetats que els poden afectar en el dia a dia de la seva activitat.

Creixement sostingut, professionalitat i tracte proper

El creixement regular de la nostra activitat a Cerdanyola es deu sobretot a la feina ben feta pels que hi han treballat durant tots aquests anys, fent de la seva voluntat de servei a tothom que ho ha necessitat la seva millor eina i sempre posant a disposició dels veïns de la ciutat vallesana i també de totes aquelles poblacions com Montcada i Reixac o Ripollet el coneixement i experiència dels nostres professionals. Un treball que sobretot s’ha fonamentat amb dos grans pilars, el de l’empatia i el tracte proper, que han generat una relació de confiança que ens ha permés que uns i altres es retroalimentin, i que ens ha suposat que ja formem part del paisatge urbà cerdanyolenc, i que visquem el seu dia a dia com uns veïns més amb qui poden confiar i demanar-nos consells encertats. Un fet que amb una xifra freda el situaríem amb els més de 400 socis que té la Cambra a la delegació a Cerdanyola, i que dia a dia continuem donant-se l’alta com associats cercant certesa i fiabilitat sobretot ara, més que mai, en els temps difícils que ens ha tocat viure per culpa de la pandèmia de la Covid19.

Conveni amb el consistori local

Les dues dècades de presència a Cerdanyola a més han servit per fer evident la voluntat que té la Cambra com a entitat sense ànim de lucre, de servir a la societat de la qual forma part.  Per exemple, mitjançant el conveni de col•laboració signat fa més de deu anys amb l’Ajuntament local, s’han atès de manera gratuïta a milers de veïns de la localitat derivats per l’Oficina Municipal Informació al Ciutadà (OMIC), tots ells amb problemàtiques diverses  relacionades a l’àmbit de l’habitatge (contractual, relació veïnal, rendes impagades, etc.). Som una entitat que pretén fer ciutat i servir a la seva gent i sobretot tractem de revertir en favor de la gent allò que rebem d’ells . Des de la Cambra agraïm l’acollida rebuda durant tots aquests anys per la ciutat i continuarem posant els nostres coneixements i experiència al servei dels nostres socis i de tots els ciutadans .

, ,

Suspensió de sol·licituds d’ajuda al pagament de lloguer

L’Agència de l’Habitatge de Catalunya, mitjançant resolució TES/1199/2020, de 29 de maig publicada al DOGC en data 3 de juny, ha decidit suspendre de forma cautelar la presentació de sol·licituds d’ajuts per contribuir a minimitzar l’impacte econòmic i social de la COVID-19 en els lloguers de l’habitatge habitual.

Aquesta mesura ha estat adoptada al comprovar que “l’elevat nombre de sol·licituds presentades supera ja de forma considerable l’import màxim de la dotació pressupostària d’aquests ajuts”.

Ajuts insuficients per atendre totes les peticions rebudes

Segons declaracions del President de la Generalitat de Catalunya  a Catalunya Radio, el Govern està estudiant la possibilitat de doblar la quantitat d’aquestes ajudes i arribar fins als 29 milions d’Euros. Tot i així, aquesta quantitat resultaria clarament insuficient per atendre totes les sol·licituds rebudes fins a data 3 de juny, que si fossin acceptades, suposarien quantitats en torn als 50 milions d’Euros.

 

,

Els propietaris de local hauran de reingressar la fiança si no ho fa el seu llogater

En relació a la mesura de recuperació de les 2 mensualitats de fiança per destinar-les al pagament de rendes de lloguer aprovada pel Govern espanyol (Real Decreto Ley 15/2020, de 21 d’abril), a la que fèiem referència en la notícia publicada el passat dia  7 de maig en aquesta mateixa web (veure notícia), la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell ha formulat consulta al Departament de Fiances de l’Institut Català del Sòl per esbrinar les conseqüències en cas d’incompliment dels terminis de retorn pactats entre les parts.

Cal recordar que segons el Decret indicat, propietari i inquilí poden pactar la devolució temporal de la fiança dipositada a Incasol per fer front a les mensualitats de lloguer, havent d’indicar un termini de restitució d’aquests imports per part de l’inquilí. Ara bé, segons es desprèn de la consulta formulada per la nostra entitat, una vegada complert el termini màxim de 1 any per la reposició dels imports disposats com a mesura d’urgència, el propietari serà el responsable de dipositar de nou la fiança a l’Institut Català del Sòl, segons es contempla a l’article 36 de la LAU. En principi, disposarà d’un termini de 2 mesos des de la data límit que s’hagi indicat en el document de l’acord per la recuperació de la fiança.

QUÈ PASSARÀ SI L’ARRENDATARI NO FA FRONT AL PAGAMENT PACTAT?

Cal que els propietaris tinguin en consideració aquesta interpretació  que pot realitzar l’Institut Català del Sòl, ja que en cas d’incompliment per part de l’arrendatari dels terminis de reposició de la fiança, haurà de ser el propietari  el que li reclami el compliment dels pactes i, en cas de negativa, serà necessari que reclami judicialment aquest incompliment (en virtut de l’article 27 de la LAU), havent de reposar aquests diners a l’Incasol per no patir una sanció per ingrés fora de termini.

Des de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell creiem que és necessari que els propietaris coneguin aquest posicionament de l’organisme encarregat de la gestió de les fiances abans de procedir a la sol·licitud d’aquesta mesura d’urgència o de signar qualsevol pacte modificatiu del contracte de lloguer, per així poder prendre la decisió més adient, tenint en compte totes les conseqüències que pot comportar a un mitjà termini la decisió adoptada en aquests moments.

,

InfoCambra – Butlletí 1

Amb l’ànim de millorar la comunicació amb tots els nostres associats, entitats, clients i amics, des de la Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca hem obert nous canals per arribar a tothom.

En aquesta línea, us fem arribar el primer butlletí informatiu anomenat “InfoCambra”, que neix amb la intenció de recollir l’actualitat més recent i fer arribar les notícies mensuals més destacades del sector i que  puguin ser d’interès per socis de l’entitat, professionals del sector immobiliari, empreses, entitats, propietaris, llogaters i públic en general.

DESCARREGUEU-LO AQUÍ

Aquesta publicació ha nascut amb la intenció de quedar-se i perpetuar-se en el temps, i es preveu que tindrà una freqüència mensual, podent veure’s modificada en funció de la necessitat informativa que pugui esdevenir.

No perdeu l’oportunitat de seguir-nos també a través de les xarxes socials (Twitter, Youtube, Instagram i Facebook), per tenir tota la informació diària i directa.