Reacció a l’aprovació del Decret Llei 50/2020

La Cambra de la Propietat Urbana de Sabadell i Comarca vol posar de manifest amb aquest comunicat la seva total disconformitat amb l’aprovació  del nou “Decret Llei 50/2020 del 9 de desembre de mesures urgents per estimular la promoció d’habitatge amb protecció oficial i les noves modalitats d’allotjament en règim de lloguer”, que va entrar en vigor del dia 14 de desembre 2020 i concretament del seu article 4, que modifica la Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatges i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.

Volem mostrar la nostra protesta més enèrgica per aquest nou Decret, que modifica la regulació que ja va entrar en vigor el passat 22 de setembre i que, una vegada més, entenem que envaeix competències alienes i vulnera drets, sobretot a aquells mitjans i petits propietaris que veuen una vegada més com els servidors públics legislen contra els seus drets sense tenir en compte les seves inquietuds ni els interessos afectats.

Aquesta nova regulació afecta a l’aplicació del que disposa l’article 20 de la Llei d’Arrendaments Urbans, que és una llei vigent i de caràcter estatal, i des de la Cambra interpretem de nou que el Parlament de Catalunya no disposa de competències legislatives en arrendaments urbans per tal d’establir la nul·litat en determinats casos d’una disposició genèrica d’aquest tipus, tal com ha promulgat amb aquest decret. Una vegada més es posa en el punt de mira públic als propietaris de finques urbanes, criminalitzant-los com els grans culpables de la situació del mercat de lloguer d’habitatge a casa nostra.

COM AFECTA A NIVELL PRÀCTIC LA NOVA LIMITACIÓ

Passem a analitzar el redactat del nou apartat, que diu: “En els contractes d’arrendament d’habitatges que han estat arrendats dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta llei, és nul el pacte que obliga la part arrendatària a l’assumpció de despeses generals i de serveis individuals que no havien estat previstos en el contracte d’arrendament anterior.”

Per una banda entenem que la limitació de repercussió només fa referència a les despeses generals i de serveis individuals, per tant fa referència específicament a despeses de comunitat de propietaris, la repercussió de les quals es veurà limitada com més endavant analitzarem. Ara bé, l’article 20 de la LAU no només permet repercutir les despeses i serveis generals. També permet repercutir “les taxes, les càrregues i les responsabilitats. En aquest darrer context, entenem que són repercutibles les taxes, tant l’IBI, com la taxa de transports metropolitans o altres taxes que relacionades amb l’immoble arrendat (residus, gual, etc).

També es podria arribar a entendre, amb les objeccions corresponents – la Doctrina no és gens unànime – que podrien ser repercutibles imports com el de l’assegurança multirrisc de l’habitatge, que cobreix responsabilitats derivades de successos a la finca.

Finalment, cal tenir en compte que la limitació de repercussió de despeses generals i de serveis individuals fa referència tan sols a les finques que hagin tingut un contracte de lloguer formalitzat entre el 22 de setembre de 2015 i el 21 de setembre de 2020 en els quals no s’hagués inclòs un pacte de repercussió d’aquestes despeses en el contracte inicial.

Per tant, queden exclosos d’aquesta limitació els contractes de lloguer d’habitatge dels quals no s’hagi formalitzat un contracte de lloguer anterior entre el 22/09/2015 i el 21/09/2020, així com també els nous contractes que tenint-ne un d’anterior formalitzat en aquestes dates, en el mateix s’hagués inclòs el pacte de repercussió de les despeses generals.

Per últim, des de la Cambra, amb gairebé cent anys al servei dels propietaris, i com entitat que sempre compleix amb la legislació vigent aconsellem, com no pot ser de cap altra manera, a tots els professionals del sector de l’habitatge a fer-se coneixedors de la nova normativa i ajustar-se allò que determina, i ens posem a la seva disposició per a qualsevol assessorament i ajuda que necessitin en el futur per tal d’establir els seus nous contractes de lloguer.

Herència Covid-19: desnonament d’habitatge

El “Real Decreto-Ley 11/2020”, de 31 de març, en el seu primer article, preveu la possibilitat d’una suspensió extraordinària durant el període màxim de 6 mesos dels procediments de desnonament d’habitatges i dels llançaments, com a suposada mesura d’ajuda pel llogater morós, que sens dubte ho és, però que lamentablement acaba carregant sobre el propietari una funció social que li correspondria suportar a l’Administració.

Analitzarem els pressupostos per la seva sol·licitud i els requisits necessaris que han de concórrer per obtenir-la, partint de la base que el llogater ha de trobar-se en una situació de vulnerabilitat econòmica sobrevinguda com a conseqüència del COVID-19 que li impossibilitat trobar una alternativa d’habitatge per sí i per les persones amb les que conviu.

1r- Àmbit d’aplicació .- En les demandes de desnonament d’habitatges que portin causa en l’impagament de les rendes o quantitats assimilades, o en desnonament per expiració del termini. Per tant, no és aplicable a les demandes de desnonament de locals de negoci o naus (ús diferent d’habitatge).

2n- Vulnerabilitat econòmica sobrevinguda. – L’arrendatari ha d’acreditar que es troba en situació de vulnerabilitat econòmica sobrevinguda com  conseqüència del COVID-19, estat definit en el propi “Real Decreto Ley” i que es dona quan concorren acumulativament una sèrie de requisits:

a) Pèrdua substancial d’ingressos com a conseqüència de la Covid-19 i trobar-se aturat, ERTE, reducció de jornada, no assolint tots dels membres de la família els ingressos mínims que assenyala el propi “Real Decreto Ley”.

b) Que les despeses de la renda mensual, despeses subministres bàsics resultin iguals o superiors al 35% dels ingressos nets de tots els membres de la unitat familiar afectada.

c) Que l’arrendatari o qualsevol de les persones que composen la unitat familiar no tinguin cap habitatge en propietat o en règim d’usdefruit com a lloc alternatiu a residir-hi.

3r- Tramitació.- Ha de ser sol·licitat per l’arrendatari-demandat, per compareixença al Jutjat, acompanyant la documentació acreditativa del dret a obtenir-la.

El Lletrat de l’Administració de Justícia analitzarà la documentació rebuda per decidir objectivament si concorren els pressupostos legals per la suspensió extraordinària, és a dir, si el sol·licitant es troba en situació de vulnerabilitat econòmica sobrevinguda com a conseqüència del COVID-19. Si procedeix, comunicarà als Serveis Socials la posible situació de vulnerabilitat econòmica i dictarà Decret de suspensió del plet pel temps necessari fins que s’adoptin les mesures que els Serveis Socials estimin pertinents, amb un màxim de 6 mesos a comptar des de l’entrada en vigència del “Real Decreto Ley”, és a dir fins el 2 d’octubre de 2020.

Amb posterioritat, els Serveis Socials lliuraran l’informe al Jutjat.

Atenent a la literalitat del “Real Decreto Ley”, si la suspensió és aplicable als llogaters que es trobin en “situació de vulnerabilitat econòmica sobrevinguda com a conseqüència dels efectes de l’expansió del COVID-19”, només hauria de ser d’aplicació als procediments de desnonament que s’iniciïn amb posterioritat a la crisi sanitària del COVID-19. Esperem que així sigui i que no s’estengui mes enllà dels supòsits que es pretenen regular.

En resum, si abans de la publicació del “Real Decreto Ley” un procediment de desnonament podia tardar més d’un any, amb aquesta mesura d’ajuda al llogater morós, només ens queda dir: Pobre propietari! A part de no cobrar les rendes veurà com es perllonga el seu desnonament, amb l’únic consol que, en principi, la mesura de suspensió només serà aplicable fins el proper 2 d’octubre.

 

Sabadell, a 8 de juny de 2020.

Jaume Torras Balcell

Gerent Cambra Propietat Urbana Sabadell i Comarca